Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры – основания + исковое заявление о расторжении договора купли продажи квартиры

Расторжение договора купли-продажи квартиры – юридическая процедура, у которой есть определенный порядок. Такие сделки устно не расторгаются, поскольку это действие не имеет юридической силы. Правильно оформленное расторжение приведет к тому, что жилье вернется в то состояние, в каком оно находилось до продажи.

Купчая – документ, на основании которого происходит переход права собственности от продавца к покупателю. Расторжение сделки возвращает квартиру прежнему владельцу. Участниками могут выступать граждане и юридические лица.

Можно добровольно отказаться покупки. Тогда достаточно просто следовать порядку установленному законом. При отсутствии согласия и при наличии усложняющих ситуацию обстоятельств спор решают в суде.

Договор купли-продажи квартиры: определение

Согласно ст. 452 ГК РФ, договором купли-продажи признается документ, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает квартиру, выплачивая за нее обозначенную сумму.

Стороны – это и граждане (физические лица), и организации (юридические лица). Документ имеет письменную форму, но никак не устную.

Поправки от 29.12.2015 г. и 02.06.2016 г. к ФЗ №122 от 21.07.1997 г. говорят о том, что нотариальное заверение купчей в тех случаях, когда этого в обязательном порядке закон не требует, делают добровольно.

Обязательно заверяют сделки:

1. Участник – несовершеннолетний и/или недееспособный гражданин.
2. Квартира принадлежит нескольким лицам (например, супругам).

За нотариальное заверение платят дополнительную пошлину, которая колеблется в пределах от 300 руб. (минимум) до 200 тыс. руб. (максимум) и рассчитывается по формуле:

где

П – пошлина (руб.),

Ц – цена договора.

Нотариусу можно поручить составление документа. Эта услуга платная. Ее стоимость колеблется (в среднем 2–20 тыс. руб.) и не обладает регламентированным значением.

Понятия

Договор купли-продажи нужен для доказательства факта сделки. Его используют для регистрации перехода права собственности. Занимается этим Росреестр.

В Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записываются реквизиты договора и все его существенные данные. Выписка из ЕГРН в настоящий момент служит главным подтверждением принадлежности квартиры данному лицу во всех заинтересованных инстанциях и организациях.

Соглашаясь на сделку, участники заблаговременно обговаривают, а затем фиксируют все важные условия ее совершения, последствия, ответственность.

Важнейшие сведения, которые нужно указать:

• цена;
• характеристика объекта продажи;
• срок исполнения;
• порядок оплаты;
• обременения;
• реквизиты сторон;
• дата подписания.

Все прочие пункты можно сформулировать, взяв за основу типовой образец, дополнив индивидуальными требованиями.

Нормативная база

В 2018 г. сделки купли-продажи квартир оформляются с 02.01.2017 г. по-новому ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости». Часть положений закона, касательно компенсаций за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН, будет действовать с 01.01.2020 г.

В суде решающее значение имеют нормы ГК РФ, НК РФ. Ответы на самые запутанные проблемы содержатся в обзорах Верховного Суда РФ.

Позиция законодателя изложена в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Можно ли расторгнуть сделку и как это сделать

Решают, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры, после изучения всех документов. Важны: соблюдение условий, сроки перечисления указанной в ней суммы, а также достоверность изложенной в ней информации. Расторгают сделку аналогично тому, как она состоялась, то есть письменно.

По ст. 450 ГК РФ, расторжение бывает:

1. По соглашению.
2. Односторонним, по суду или без.
3. По основаниям, изложенным в законодательстве (ГК РФ, УК РФ).

Третий путь – это вынужденная мера при противозаконных действиях (мошенничество, подлог, злоупотребление доверием и т. д.). Тогда спорная сделка – это часть преступления.

Два первых пункта самые распространенные, поэтому механизм их тщательно отработан и требует скрупулезного подхода к выполнению стандартных действий.

Расторжение по соглашению сторон

Формулируют соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры тогда, когда подписание уже состоялось, а регистрация в Росреестре еще нет. По окончании этой процедуры остается только воспользоваться обратной сделкой, полностью пройдя тот же самый путь заново.

В тексте от имени продавца, обязательно указываются сведения:

1. Место и дата подписания.
2. Паспортные данные участников.
3. Намерение отменить прежнюю договоренность.
4. Описание квартиры: число комнат, площадь, почтовый адрес.
5. Обязательство продавца принять по акту квартиру обратно.
6. Свидетельство покупателя в том, что квартиру не подарили, не заложили, не продали за время, прошедшее после подписания купчей.
7. Срок возврата денег и порядок.
8. Указание на расходы по расторжению сделки.
9. Подтверждение дееспособности обеих сторон.

Документ заверяется нотариально. После возврата денег, квартиру возвращают по акту, нотариально заверяют соглашение, тогда сделка будет окончательно расторгнута.

Расторжение по инициативе продавца или покупателя

Можно отказаться и после регистрации купчей в Росреестре, доказав нарушение ее существенного условия. К примеру, нет оплаты.

Для защиты от мошенничества придуманы предварительные договора, по которым вносится задаток. Расторгнуть их проще, ведь отказавшийся покупатель «дарит» задаток продавцу. Если отказывается продавец, то деньги возвращаются покупателю (двойное возмещение).

Односторонний разрыв – это когда:

1. Истек срок продажи.
2. Подано исковое заявление.

Покупатель успевает отказаться от квартиры, когда подписи поставлены, деньги в банковской ячейке, но регистрация в Росреестре не завершена. Этот механизм отлично зарекомендовал себя. При всем желании продавец не заберет оплату, пока не предъявит в банке выписку из ЕГРП.

Причины и основания расторжение договора купли-продажи

Когда сделка состоялась, расторгнуть ее можно.

Веские на то причины:

1. Продавец – не собственник.
2. Супруг несогласен (другие совладельцы) на продажу.
3. Ограниченная или полная недееспособность любого участника.
4. Обременение квартиры (залог, наличие лиц с правом пожизненного проживания и т. д.).
5. Незарегистрированная (незаконная) перепланировка.
6. Не соответствие потребительским свойствам – плохое техническое состояние.

До регистрации в Росреестре можно провести расторжение подписанием соглашения. С исполнением договора расторгать уже нечего, поэтому спор решается в судебном порядке. Инициатором может выступать любой из участников.

Ниже представлен пример иска, в котором за основу берется техническое состояние жилого помещения не соответствующее санитарным и строительным требованиям.

 Иск о расторжении ДКП по инициативе покупателя

В связи с неуплатой

По п. 1 ст. 486 ГК РФ, платить можно до подписания акта передачи или после. Сумма, условия платежа, сроки – важные пункты купчей.

Не получив деньги, продавец вправе получить не только оговоренное, но и проценты за просрочку (п. 3 ст. 486 ГК РФ). Отказ покупателя выполнить претензию – это основание для расторжения сделки.

Когда акт передачи не подписан, нет оплаты, то на свое усмотрение продавец требует деньги или сразу отказывается исполнять купчую (п. 4 ст. 486 ГК РФ). Очень важно, когда именно происходит отказ от оплаты.

При обременении в виде прописанных в квартире лиц

Есть обстоятельства, когда не собственник обладает правом пожизненно жильем. Например, те, кто отказался участвовать в приватизации, написав заявление об этом. Обременение – не мешает продаже, но скрывать его от покупателя нельзя.

Если покупатель введен в заблуждение, а с момента подписания договора прошло менее 3 лет, то можно требовать расторжения купчей и возврата денег. Проверить обременения достаточно сложно. Риелторы и юристы выполняют такую услугу платно.

Недействительность сделки

Недействительность купчей можно установить только в суде. Истец доказывает наличие для этого веских оснований. В юриспруденции признание сделки недействительной не тождественно ее расторжению.

Чаще всего такие последствия наступают при участии недееспособных лиц. Угрозы, насилие, введение в заблуждение, обман – тоже веские основания. Исполнение судебного решения контролирует Служба судебных приставов.

Изменение существенных условий

Есть обстоятельства, признаваемые законом достаточными для отказа от совершенной сделки. Если до подписания договора они были известны, то он бы остался не заключенным.

Суд отменит все последствия сделки, если сложившаяся ситуация будет:

1. Неожиданной.
2. Непреодолимой.
3. Наносящей ущерб сторонам.
4. Затрагивающей интересы обеих сторон.

Чтобы произошедшие изменения были признаны существенными, они должны отвечать одновременно всем этим 4 признакам.

Непредвиденные обстоятельства

Никто не обладает даром предвидения. Могут произойти разные события. Они в свою очередь оказывают влияние на последствия совершенных сделок.

Суд признает существенным то, что возникло из-за:

1. Изменения законов.
2. Роста рыночных цен.
3. Экономического кризиса.
4. Ликвидации (не банкротства) предприятия.

Чтобы событие было принято во внимание, необходимо доказать его наступление. Больше всего сомнений вызывает 3-й пункт, поэтому суды редко его рассматривают.

Условия и этапы расторжения договора

Очередность и состав мероприятий, направленных на отказ от купли-продажи, зависит от тех обстоятельств, которые к этому привели. Раз сделка прекращена до ее регистрации, то в ЕГРН не будет зафиксирован переход прав собственности.

Обыкновенный порядок:

1. Подписание купчей.
2. Передача квартиры по акту.
3. Регистрация в Росреестре.
4. Оплата.

Расторжение можно провести всегда, кроме как после оплаты. Когда деньги уплачены, договор исполнен. Итог прекращения – зарегистрированное у нотариуса соглашение или решение суда.

Как расторгнуть предварительный договор до регистрации

Предварительные договоренности фиксируют время заключения основного документа, в них четко прописывается сумма задатка или аванса, а также дата купли-продажи. Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры оформляют соглашением.

Основания:

1. Нежелание любого из участников подписывать основной договор.
2. Неоплата.

Соглашение называет основные условия: сумму, объект, сроки, стороны. После подписания его заверяет нотариус. Пошлина зависит от суммы, выписываемой в документ.

После регистрации сделки

Когда в ЕГРН отражен переход права собственности, расторгнуть договор нельзя. До передачи денег можно оформить обратную сделку, порядок которой идентичен изначальному. Фактически продавец и покупатель меняются местами.

При исполненной купчей, после оплаты, оснований для расторжения нет. Покупатель уже является собственником. Его право на квартиру ничем не ограничено.

При оформлении по ипотеке

Ипотека отличается тем, что в нее вносятся данные о залоге. До момента погашения ипотечного займа недвижимость остается в залоге у банка, поэтому покупатель не вправе ею распоряжаться.

Помимо стандартных мероприятий в случае с ипотекой при расторжении предварительного договора есть и дополнительные:

1. Деньги возвращаются в банк.
2. Подается заявление об отказе от кредита с указанием причины.
3. Банк получает компенсацию расходов (пени, проценты), обозначенных в ипотечном договоре.

На новый объект заемщику придется проходить всю процедуру кредитования заново, нести все связанные с этим расходы. Поэтому возврат задатка в двойном размере из-за отказа продавца в какой-то степени это компенсирует. Такое условие не входит в число обязательных, поэтому позаботиться о нем нужно самостоятельно.

Если оформили в рассрочку

В предварительном договоре можно предусмотреть оплату за квартиру частями. Каждый транш фиксируется распиской. Возврат происходит по соглашению: сразу, в конкретный срок, и также оформляется распиской.

В предварительный договор можно вписать штрафные санкции за его неисполнение или расторжение. Суммы штрафов неограничены. Эта выплата производится вместе с возвратом основных средств.

Например, сумма задатка равна 257 тыс. руб. Штраф равен 500 тыс. руб. Отказываясь покупать квартиру, покупателю придется к уже внесенным 275 тыс. руб. доплатить еще 500 тыс. руб.

При покупке у организации (застройщика)

Важно понимать, что по ФЗ № 214, нельзя заключить предварительный договор при долевом участии в строительстве до введения жилья в эксплуатацию.

Когда сделка состоялась, то ее расторжение проходит в соответствии с условиями, в ней изложенными. Если же в документе нет такого пункта, то для прекращения следует обращаться в суд.

Прекратить отношения участники могут в любой момент. Пока не заключен основной договор, квартира принадлежит организации. Компенсации за расторжение также должны быть предусмотрены и внесены в специальный раздел документа.

Если был использован материнский капитал

Государственная субсидия (материнский капитал) часто используется для погашения части стоимости покупаемого жилья. Источником средств выступает Пенсионный фонд РФ. Деньги поступают со счета Фонда на счет продавца.

Отказавшийся от сделки продавец возвращает деньги в ПФР. Если Фонд вдруг отклонит квартиру, то покупателя не штрафуют.

Сделка с задатком

Предварительная договоренность нужна тогда, когда хотят иметь уверенность в том, что купля-продажа будет обязательно. Задаток – своего рода страховка. Отказавшийся от покупки покупатель не получит деньги назад. Если же продавец хочет отказаться, то он отдает сумму в двукратном размере.

Сроки расторжения и документальное оформление

Время, которое имеется у сторон на то, чтобы прекратить договорные отношения, зависит от того, как именно они проводят сделку. Регистрация документов, поданных в Росреестр, осуществляется сегодня в срок до 7 дней. Но в предварительном или основном договоре может быть оговорено, когда именно будут поданы документы (дата).

Во всех случаях, кроме судебного разбирательства, прекращение сделки оформляется уведомлением инициирующей стороной второго участника. После этого переходят к подписанию соглашения и его нотариальному заверению.

Уведомление (образец)

Сторона, желающая отказаться от купли-продажи, направляет партнеру документ, в котором излагает суть претензии.
Один из примеров.

 Уведомление об отказе

Соглашение (образец)

Типовое соглашение о расторжении договора купли-продажи выглядит так.

 Образец соглашения

Оформление через суд

После подписания договора у сторон есть 3 года на то, чтобы обратиться в суд для его аннулирования (ч. 1 ст. 196 ГК РФ). Позже иск по заявлению ответчика о пропуске сроков исковой давности, будет отклонен. При подготовке к процессу важно собрать все документы, подтверждающие каждый из изложенных в иске фактов.

В исковом заявлении обязательно излагаются следующие факты:

1. Когда подписан договор, каковые его условия.
2. Что именно нарушил ответчик.
3. Что предпринял истец для мирного урегулирования спора (прилагаются уведомление, проект соглашения), каковы результаты этих действий.
4. Суть исковых требований.
5. Ссылки на действующее законодательство.

К иску прилагают целый ряд документов. Можно использовать копии, которые заверены нотариально. При этом и сам иск, и все приложения к нему готовятся в 3 экземплярах: один для себя, второй подается в суд, третий передается ответчику для ознакомления.

В стандартный пакет приложений входят:

1. Договор купли-продажи квартиры.
2. Выписка со счета продавца, подтверждающая отсутствие поступлений от покупателя.
3. Уведомление покупателя или продавца о желании расторгнуть договор.
4. Копии документов, подтверждающих обоснованность исковых требований.
5. Экспертиза жилого помещения (при необходимости).

Если истец не может сам защищать свои интересы в суде, он вправе поручить это юристу или иному лицу. Для этого оформляется нотариальная доверенность, а ее копия прилагается к иску.

Порядок

Подать можно два иска с разными требованиями, или объединить их в один. Первый вариант дает шанс добиться исполнения хотя бы одного требования.

1. Расторгнуть купчую.
2. Вернуть квартиру.

Когда за время после подписания акта передачи жилье существенно повреждается, истец может ходатайствовать о возмещении ущерба. Часто оплата вносится в конкретный срок после регистрации купчей. Пропуск заявленного срока дает право требовать возврата денег (задаток или аванс) с процентами. Проценты начисляются по ключевой ставке ЦБ РФ (п. 1 ст. 395 ГК РФ).

Суд может вынести положительное или отрицательное решение, а также оставить иск без рассмотрения. Последнее происходит при небрежной подготовке к процессу, когда требования или изложение фактов противоречат законодательству. Решение в первой инстанции любая из сторон вправе оспорить в установленном порядке.

Положительное решение суда представляют в Росреестр для регистрации. Заявитель оплачивает госпошлину в размере 2 тыс. руб. (организации – 22 тыс. руб.).

Подсудность

Для определения подсудности важно определить под какую категорию сделок подпадает данная. Если участник – юридическое лицо, либо она совершена в предпринимательских целях, то иск будет рассматриваться в арбитражном суде. В районный суд обращаются граждане.

Выбор конкретного суда осуществляется по принципу: где расположена спорная квартира, туда и подается заявление. По ходатайству место рассмотрения может быть изменено. Так поступают, когда участник из другого населенного пункта.

Иск (образец)

Типовой иск о расторжении договора купли продажи квартиры в формате Word можно скачать ниже.

 Бланк искового заявления о расторжении договора купли продажи квартиры

Во сколько обойдется расторжение договора

Затраты складываются из нескольких составляющих: госпошлина, неустойка, налоги. Часть можно вернуть, взыскав компенсацию с ответчика в суде. Это требование указывается в составе иска, либо заявляется в процессе отдельным ходатайством.

Теоретически расторжение должно привести к тому, чтобы квартира вернулась к тому состоянию, в каком находилась на момент совершения сделки. На деле это не так. Расходы на регистрационные мероприятия, нотариальное удостоверение документов, оплату услуг представителя вернуть не удастся.

Материальные последствия

Положительное решение по иску о расторжении договора купли-продажи обязывает продавца вернуть покупателю полученные от него деньги, вернув обратно квартиру. Нельзя забывать и о других расходах. Что-то можно компенсировать, что-то нет.

Важным аспектом разбирательства является состояние квартиры. Если она пострадала за прошедшее время, утратила прежнюю ценность, то покупатель обязан компенсировать продавцу этот ущерб.

Обратное тоже действительно: улучшения, сделанные покупателем, которые привели к увеличению стоимости жилья, должны быть возмещены продавцом.

Госпошлина

Сумма госпошлины оплачивается истцом при подаче иска, а квитанция прилагается к другим документам. Поскольку предмет иска – квартира, то при расчете госпошлины применяется пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Основа расчета (цена иска) – оценка квартиры.

Формула расчета следующая:

• до 20 тыс. руб. – 4 % цены иска (минимум 400 руб.);
• от 20 001 руб. до 100 тыс. руб. – 800 руб. + 3 % суммы сверх 20 тыс. руб.;
• от 100 001 руб. до 200 тыс. руб. – 3 200 руб. + 2 % суммы сверх 100 тыс. руб.;
• от 200 001 руб. до 1 млн. руб. – 5 200 руб. + 1 % суммы сверх 200 тыс. руб.;
• свыше 1 млн. руб. – 13 200 руб. + 0,5 % суммы сверх 1 млн. руб., но не более 60 тыс. руб.

Согласно п. 1 ст. 98 ГПК РФ, истец может с согласия суда получить с ответчика все затраты, понесенные на разбирательство, плюс госпошлину. Важно собрать чеки, доказывающие оплату.

Есть ли неустойка

Согласно ст. 330 ГК РФ, за неисполнение договоренности пострадавшая сторона вправе требовать неустойку в размере, указанном в самом документе, либо в законе. Ее можно включить в состав исковых требований. Нельзя потребовать неустойку, когда нарушение произошло по независящей от второй стороны причине.

При предварительном соглашении роль неустойки играет задаток (ст. 380 ГК РФ). Если в срыве продажи виноват покупатель, то эта сумма остается у продавца. В двойном размере задаток возмещается покупателю продавцом, если он сам отказался от продажи (ст. 381 ГК РФ).

П.1 ст. 395 ГК РФ гласит: при отказе покупателя оплатить квартиру после регистрации купчей и передачи жилья по акту, продавец вправе требовать уплаты процентов за пользование чужими деньгами. Проценты равны ключевой ставке ЦБ РФ на дату сделки.

Налогообложение

С 01.01.2016 г. вступил в силу ФЗ №382, внесший правки в порядок погашения налогов с сумм, полученных от продажи недвижимости. Речь идет о продолжительности владения. Так, срок в 3 года владения, после которых владелец не обязан платить 13% от сделки в виде НДФЛ, остался действительным только для унаследованного жилья, полученного в дар, приватизированного.

В прочих случаях срок продлен – 5 лет. Это означает, что продавец обязан погасить налог с полученных от покупателя сумм, если владел квартирой меньше обозначенного в законе срока. Однако, если деньги по купчей получены не были, то и основания для уплаты налога нет.

Судебная практика

Опыт рассмотрения судебных дел доказывает, что подготовка к процессу решает все. Надежная доказательная база позволяет в кратчайший срок получить положительное решение.

Пример 1: Суд отверг исковые требования после проверки представленных доказательств.

 Смотреть решение суда

Пример 2: Суд признал исковые требования, подтвердив законность требований истца.

 Смотреть решение суда

Можно назвать 5 самых распространенных заблуждений, с которыми сталкиваются судьи:

1. Можно расторгать купчие без объяснения причин. Ч. 2 ст. 450 ГК РФ это опровергает.
2. Неоплата – не основание для разрыва сделки. Согласно ч. 3 ст. 486 ГК РФ, с покупателя можно стребовать не только оплату, но и проценты за просрочку.
3. Нельзя получить ранее оплаченные деньги, если купчая расторгнута. Ст. 1103 ГК РФ понимает полученные таким путем деньги, как необоснованное обогащение.
4. Предварительный договор купли-продажи необязательно расторгать. Это не так, поскольку по ст. 429 ГК РФ без веских причин для отказа от сделки, продавец вправе принудить покупателя подписать основной договор, соблюдая условия предварительного.
5. Разрыв с согласия участников – самый простой вариант. Это не так, поскольку и здесь важно соблюдать процессуальные правила. Например, при нотариальном заверении купчей, соглашение о расторжении тоже требует аналогичного заверения в обязательном порядке.

Тонких нюансов в действительности может быть куда больше. Поэтому полезно проконсультироваться у юриста, согласовав с ним состав требований и доказательств.

Вопросы при расторжении ДКП недвижимости

Расторжение договора купли-продажи квартиры в 2018 году претерпело ряд изменений. Есть несколько самых популярных вопросов, с которыми граждане обращаются к юристам перед судебным процессом. Вот некоторые из них.

Существуют ли сроки давности

Да, по искам, касающихся таких сделок и их последствий, действует стандартный срок исковой давности – 3 года. Продлить может суд, если доказать уважительность причин, не позволивших истцу обратится за судебной защитой вовремя. Потребуется представить документальные доказательства в дополнение к ходатайству.

Можно ли оформить у нотариуса

Да, при обоюдном согласии сторон они могут составить соглашение. Потребуется заверить его нотариально. За данную услугу взимается пошлина.

Как обезопасить себя при покупке и продаже

Мер защиты существует несколько. Свои интересы могут отстоять обе стороны. Так, задаток – одна из гарантий того, что сделка состоится. Аренда банковской ячейки – надежный способ исключить риск передачи квартиры покупателю без оплаты.

Внимательность следует проявлять ко всем мелочам. А лучше всего поручить совершать все действия, связанные с подписанием, регистрацией и оплатой, проводить юристу. Его помощь потребуется и на предварительном (подготовительном) этапе.

Заключение: советы и рекомендации

Сложно охватить все нюансы, которые бывают на практике. Чем старше недвижимость, тем больше рисков возникает при ее продаже. Очень часто сами продавцы с трудом представляют объем прав своих родственников и совладельцев.

Совет юриста: не спешить. Перед окончательным ответом продавцу, нужно хорошо проверить все, чтобы быть уверенным в порядочности продавца.

Тщательно проведенная предварительная работа во много раз снижает риск срыва сделки. Как известно, лучший суд – тот, которого не было.