Вопрос:

Я бизнесмен, имею временно свободные средства. Один из старых приятелей попросил дать ему взаймы под залог зимней дачи с участком.

Как правильно оформить сделку, чтобы в случае не возврата денег этим домовладением пользоваться?

Порядок действий при отчуждении залоговой недвижимости

Ответ:

Первое, что Вы должны сделать, — провести тщательную экспертизу объекта. В какой форме собственности находится недвижимость, нет ли претензий к Вашему партнеру со стороны третьих лиц по пользованию ею, сколько стоит закладываемый объект.

Часто на практике встречается следующий вид обмана: собственник старается заложить недвижимость по более высокой цене, чем она стоит (скрытая форма продажи).

Естественно, в банке подобный номер не проходит, и ловкач ищет частных ростовщиков, еще не имеющих большого опыта совершения подобных сделок.

Следующий этап — оформление договора отчуждения недвижимости и его государственная регистрация. Когда юридическое оформление сделки близко к завершению, составляется договор займа на ту сумму, которая передается в долг.

Особых условий, как-либо связывающих заем и отчуждение недвижимости под него, в тексте договора быть не должно, иначе переоформление прав собственности на дачу (или квартиру) можно признать недействительным (притворным).

В данной ситуации, в качестве нового правообладателя объект должны быть Вы, а деньги занимать будет любой Ваш подставной приятель. В этом случае суд никогда не признает сделку отчуждения притворной на основании ст. 170 ГК РФ.

Единственное существенное условие — Вы и Ваш приятель не должны состоять в родственных отношениях или работать в одной организации, т.е. быть взаимозависимыми лицами.

В случае нормального развития событий (долг с процентами возвращается) составляется обратная сделка отчуждения (фактически Иванов продает расплатившемуся кредитору средства назад), а сделка займа с товарищем считается исполненной фактически теряет свою силу.

Рекомендуем!  Как решить жилищные споры в суде

Подобная схема займа-отчуждения может реализоваться с теми людьми, которым Вы доверяете. Но если таких в реальности нет, то применяется действующая схема заем-залог.

Суть этой схемы — сначала заключается заем как с процентами, так и без таковых, затем недвижимость обеспечивающая заем, обременяется залогом.

Однако, бывают случаи, когда заемщик, не планирующий в действительность возвращать долг, предлагает другой стороне не регистрировать договор, мотивируя это дополнительными расходами.

В итоге займодавец не может взыскать с должника ничего, так как он передал свое движимое и недвижимое имущество на подставных лиц.