Верховный суд рассказал о возможности расторжения договора купли-продажи недвижимости с ее возвратом по причине неоплаты. В ГК РФ прописаны основания, по которому ранее заключенный договор может быть расторгнут. Сделка по купле-продаже недвижимости не входит в разряд исключений.

Одна из основных причин для такого шага – отказ покупателя осуществить полный расчет вне зависимости от причин. Споры о прекращении взаимоотношений, как правило, решаются в судебном порядке. И далеко не всегда тяжбы ограничиваются рассмотрением дела в первой инстанции.

В качестве примера ниже приводится описание одной из конфликтных ситуаций. Ее изучением занялся Верховный суд. Он отменил все принятые ранее решения и занял позицию продавцов. Далее история с хронологией последующих разбирательств в зале суда.

Договор купли-продажи, который не был исполнен

3 июня 2019 года между супругами М. (продавцами) и ООО (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, включая земельный участок и объект незавершенного строительства. Его общая стоимость была определена на уровне 70 миллионов рублей.

Каждому из продавцов покупатель обязан был выплатить задаток в сумме 2,5 млн. руб. Кроме того договором предусматривалось, что до осуществления окончательного расчета недвижимость остается в залоге у продавцов с одновременным установлением для покупателя ряда ограничений не только в части отчуждения, но также перепланировки и смены целевого назначения. Тем не менее 19 июня за ним зарегистрировали право собственности.

По условиям достигнутых договоренностей ООО приняло на себя обязательства осуществить окончательный расчет до 1 сентября 2019 года. Однако продавцы получили всего 16 400 000 рублей с учетом задатков. При этом часть имущества покупателю уже удалось переоформить в пользу третьих лиц.

Рекомендуем!  Могут ли выписать из муниципальной квартиры, Верховный суд встал на сторону нанимателей

Тогда М. обратились к ООО с иском. В нем они просили расторгнуть подписанный договор купли-продажи, аннулировать запись о переходе права собственности и вернуть спорное недвижимое имущество прежним владельцам.

Как поступали суды

Хостинский районный суд города Сочи решением от 11.12.2019 г. по делу № 2-2784/2019 требования удовлетворил. Далее спор между сторонами несколько раз рассматривался в апелляционной инстанции.

Итоговым определением Краснодарского краевого суда от 23.06.2022 г. принято противоположное решение об отказе в иске. Его оставил без изменений Четвертый кассационный суд общей юрисдикции (определение от 02.02.2023 г.).

Тогда представитель истцов обратился с жалобой в Верховный суд. Определением от 03.10.2023 г. по делу № 18-КГ23-132-К4 она удовлетворена с направлением спора на очередное разбирательство в краевой суд.

Акценты, сделанные коллегией суда

Отказывая супругам в удовлетворении исковых требований, апелляционная инстанция отметила, что не поступление от ООО основной части суммы не входит в число существенных нарушений условий оформленного договора и не может повлечь за собой его расторжение. При этом продавцы не лишены права обратиться с исковым заявлением о взыскании оставшейся части задолженности по сделке.

Но Верховный Суд в своем определении указал на ошибочность такой позиции. Так, в соответствии с п. 65 совместного постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 (далее – Постановление № 10/22) регистрация права собственности за покупателем на полученное имущество не будет препятствием для расторжения соглашения в силу ст. 450 ГК РФ.

Краевым судом был неверно истолкован п. 3 ст. 486 ГК РФ, по которому в случае просрочки в расчетах продавец вправе требовать совершение оплаты товара вместе с процентами за неправомерное пользование чужими денежными средствами в силу статьи 395 кодекса. Высшая судебная инстанция указала, что расторжение действующего договора на основании пп. 1 п.2 ст. 450 ГК в рассматриваемом случае также может иметь место.

ВС РФ привел еще один важный аргумент. Согласно упомянутому пункту 65 Постановления № 10/22 при изменении либо же расторжении договора стороны не вправе требовать возврата уже исполненного, если иное не предусмотрено соглашением между ними либо законодательством.

Однако в таком случае подлежат применению положения ГК в части правовых последствий неосновательного обогащения. В соответствии со ст. 1103 требование о возврате выполненного допускается выдвинуть. Поэтому если покупатель не оплатил приобретенное имущество, продавец вправе требовать его возврата на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

В итоге Верховный Суд пришел к основному выводу о том, что отсутствие от покупателя оплаты товара в согласованный сторонами срок входит в разряд существенных нарушений условий договора купли-продажи. Тогда продавец вправе требовать от контрагента расторжения соглашения с одновременным возвратом переданного.

Краткое заключение

Озвученная высшей судебной инстанцией позиция применима к договорам купли-продаже любого имущества, не только недвижимого. Когда покупатель допускает просрочку в оплате полной стоимости товара или значительной ее части, продавец вправе требовать расторжения договора с возвратом своей собственности. Здесь на одно из первых мест выходят положения ГК РФ о неосновательном обогащении.

Альтернативой может стать иск о взыскании задолженности в расчетах. К основной ее сумме прибавляются предусмотренные ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами. Право выбора в сложившейся ситуации остается за продавцом.

Автор: Олег Владимирович Росляков, источник sud-isk.ru.