Российским гражданским кодексом, а именно ст. 429 предусмотрена такая разновидность соглашения, как предварительный договор. Часто он применяется в рамках совершения операций с недвижимым имуществом.

В силу предварительного договора стороны обязуются в будущем заключить основную сделку на всех заранее оговоренных существенных условиях. Однако как поступать, если этого не происходит и одна из сторон демонстрирует уклонение?

Возможно ли чтобы предварительный договор трансформировался в основной. Ответ на этот вопрос дал Верховный суд. Он отменил решения предыдущих инстанций, отказавших в соответствующем иске. Теперь самое время перейти к описанию подробностей.

Суть взаимоотношений сторон

В мае 2021 года между А. и Д. был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры. По его условиям А. брал на себя обязательства продать недвижимость, а Д. ее приобрести.

В п. 6 предварительного договора указывалось, что стоимость жилья составляет 2 600 000 рублей. Причем деньги эти Д. передал заранее в качестве авансового платежа.

Сама сделка должна была быть заключена до 1 сентября 2021 года, но этого не произошло. Поэтому Д. обратился с судебным иском. В нем он просил считать предварительный договор основным с одновременным признанием права собственности на квартиру.

Как проходили разбирательства

Избербашский городской суд Дагестана решением от 30.03.2022 г. по делу № 2-272/2022 в удовлетворении иска отказал. С ним согласились вначале республиканский Верховный Суд, а затем и Пятый кассационный суд общей юрисдикции (определения от 22.06.2022 г. и 26.10.2022 г.).

Позиция изначально обосновывалась тем, что предварительный договор купли-продажи нельзя рассматривать в качестве основного. А предложение заключить сделку контрагенту не направлялось.

Апелляционная инстанция добавила, что иска о понуждении оформить основной договор в предусмотренные п. 5 ст. 429 ГК РФ шесть месяцев не последовало. С такими доводами согласилась коллегия Пятого кассационного суда.

После этого Д. обратился с жалобой в Верховный суд РФ. Определением от 3 октября 2023 года по делу № 20-КГ23-10-К5 она удовлетворена с отменой всех ранее принятых судебных актов и передачей спора на повторное рассмотрение в первую инстанцию.

На какие упущения было указано

В первую очередь в определении ВС отметил, что по иску Д. суды предыдущих инстанций фактически рассмотрели требование о понуждении заключить основной договор, однако оно не заявлялось. А оценки действительным просьбам истца не последовало.

Не было взято во внимание содержание п. 23 Постановления Пленума ВС № 49 от 25.12.2018 г. В соответствии с ним, когда условиями предварительного соглашения установлена обязанность покупателя до заключения основного документа совершить расчеты за приобретаемый товар, речь идет о договоре купли-продажи с предварительной оплатой.

При этом название соглашение в его шапке не имеет существенного значения. В процессе рассмотрения дела нижестоящие суды не проанализировали действительное содержание спорного договора с учетом присутствующих в нем слов и действительного волеизъявления сторон.

Покупатель исполнил свои обязательства заранее до подписания предварительного договора. Поэтому его нельзя расценивать таковым в силу ст. 429 ГК РФ. Как итог, подписанный между А. и Д. документ с полным правом можно считать основным договором купли-продажи, определение которого приведено в п. 1 статьи 454 кодекса.

Между тем в обжалуемых судебных актах отсутствуют какие-либо выводы в части соответствия спорного соглашения требованиям, выдвигаемым ГК к стандартному договору купли-продажи. А также не была рассмотрена возможность удовлетворить иск в части признания за Д. прав на недвижимость. Ведь расчет за нее был осуществлен в полном объеме и все обязательства покупатель исполнил.

Основные выводы

По описанному делу истец признавал предварительный договор основным по сделке по купле-продаже квартиры. Ведь в нем содержались все предусмотренные законодательством существенные условия для этого вида соглашений. Тем более, что покупателем расчет осуществлялся заранее.

Из определения Верховного Суда также следует, что не важно, как стороны назвали договоренности между собой. Поэтому при возникновении спора суды должны были внимательно изучить содержание всех пунктов, понять истинную суть взаимоотношений между контрагентами и выражение их действительного волеизъявления.

С большей долей вероятности можно предположить, что при повторном рассмотрении дела первая инстанция удовлетворит требования Д. Ведь указания от Верховного Суда носят обязательный характер.

Автор: Олег Владимирович Росляков, источник sud-isk.ru.

 

Рекомендуем!  Автомобиль можно вернуть по гарантии после ремонта: ВС защитил права покупателей автомобиля определение № 305-ЭС17-9184