Жилье может принадлежать на праве обще долевой собственности нескольким людям. И если один из совладельцев захочет продать свою часть, другие хозяева имеют преимущественное право покупки доли квартиры. Однако зачастую оно нарушается со стороны продавца.

Юристам известно несколько схем обхода привилегии на приобретение доли. Например, делается дарение в счет предоставленного займа. А также встречаются отношения залога.

Недавно в Верховном Суде РФ рассматривалась кассационная жалоба одного из собственников. Он просил признать притворным договор дарения доли квартиры. Кроме того, одним из требований стал перевод на истца прав покупателя по спорной части недвижимости и взыскание с него стоимости доли, предварительно положенной на депозит суда.

Суть конфликта или что делать, если нарушено преимущественное право покупки продаваемой доли

В районный суд обратился гражданин Иванов с иском к ответчикам Сидоровой и Семенову (фамилии участников дела изменены).

Заявитель в поданных документах утверждал, что Сидорова подарила свою долю Семенову в счет погашения долга перед последним. Тем самым, под операцией с дарением была скрыта фактически сделка по купли-продажи доли.

А раз так, то Сидорова попыталась продать долю в квартире без согласия собственников, чем были нарушены предписания статьи 250 ГК РФ. Истец посчитал, что договор дарения на самом деле притворный, и данная сделка лишила его преимуществ по приобретению определенной части в квартире.

Суд первой инстанции своим решением от 30 июля 2017 года поддержал исковые требования в полном объеме. Однако апелляция поступила по-другому, и определением от 30 ноября того же 2017 года отказала в иске.

Рекомендуем!  Оспаривание завещания в суде, определение Верховного суда по делу № 18-КГ 18-59

Основной довод состоял в том, что договор дарения прикрывает взаимоотношения по займу и залогу между Сидоровой и Семеновым. Поэтому дарственную не следует считать мнимой. Кроме того, реституция (возврат всего полученного по сделке) не приведет к восстановлению прав истца.

Иванов не согласился с мнением апелляционного суда, и подготовил кассационную жалобу в Верховный Суд. После ее рассмотрения появилось определение от 21.08.2018 г. по делу № 33-КГ18-4. По нему дело передано на повторное апелляционное рассмотрение.

Основные выводы кассационной инстанции

Рассматривая жалобу Иванова, Верховный Суд сослался на целый ряд нарушений правовых норм, допущенных при рассмотрении апелляционной жалобы. Некоторые моменты, изложенные в определении, имеют важное значение для правоприменительной практики.

Так, согласно статье 250 ГК РФ при купле-продаже доли в общем имуществе, другие собственники имеют первоочередное право на ее приобретение.

В связи с этим кассационная инстанция указала, что данное правило действует не только по отношению к продаже, но и другим соглашениям, носящим возмездный характер. В их число входит и возможный залог.

Иванов в ходе рассмотрения дела делал акцент на том, что квартира была фактически отступным имуществом. Поэтому имела место именно возмездная сделка.

Далее в определении указывается на то, что притворная сделка является ничтожной. Поэтому при рассмотрении спора следует использовать правовые нормы, регулирующие действительные взаимоотношения сторон.

Между тем, апелляция не выяснила, на каких условиях, целях предоставлялся займ (если он действительно был). А также не был установлен и размер денежных средств, переданных Семеновой Сидорову в качестве воображаемой суммы долга.

Апелляционный суд в своем определении настаивала и на существование между сторонами отношений залога. В связи с этим была упущена из внимания ст. 338 ГК РФ. Ее нормы говорят о том, что залоговое имущество остается в распоряжении его собственника.

Сразу регистрации перехода прав на него не происходит. Кроме того, обращение взыскания допускается только после получения письменного уведомления от залогодержателя. В рамках рассматриваемого спора такового не было.

Проанализировав все ошибки апелляции, Верховный Суд возвратил дело на повторное рассмотрение. Однако теперь заниматься решением спора по существу должна новая коллегия судей.

Нарушение преимущественного права покупки доли

В рамках отношений общей долевой собственности существует преимущественное право на приобретение части имущества в случае его отчуждения. Это правило прописано в положениях статьи 250 ГК РФ.

Верховный Суд указал, что данная норма работает при любых возмездных сделках:

  • залог;
  • отступное;
  • взнос в уставный фонд предприятия.

И даже, когда имеют место мнимые, притворные соглашения с целью скрыть реальное положение вещей, суд может занять позицию заинтересованной стороны.

В свою очередь она должна в своем иске обосновать, что имел место элемент оплаты во всех совершенных операциях. Она может быть не только деньгами.

Выполненные работы, оказанные услуги или передача имущества противоположной стороной говорят все равно о том, что сделка по отчуждению доли в недвижимости носила возмездный характер.

Мнение эксперта

Проанализированное определение Верховного Суда показательно по нескольким причинам. Так, кассационная инстанция указала на то, как правильно надлежит применять предписания статьи 250 ГК РФ.

Кроме того, имеет значение и само разбирательство с мнимыми и притворными сделками. Суды должны достоверно, со ссылкой на документы, прочие доказательства, установить, какие отношения были в действительности между сторонами.

Но каждая ситуация с отчуждением доли имеет индивидуальные особенности. В ряде случаев отстоять преимущественное право на обладание части в имуществе бывает непросто. И рассмотренный прецедент может оказать существенную помощь.

Автор: Олег Владимирович Росляков, источник sud-isk.ru.