Ипотека в силу закона: понятие и виды ипотечного кредитования
И в ГК РФ, и в Законе об ипотеке имеется понятие «залог в силу закона», под которым подразумевается залог, в том числе и недвижимого имущества, процедура возникновения которого предусмотрена Кодексом или Федеральным законом.
Виды ипотеки
Известны три случая возникновения отношений по ипотеке:
- В случае покупки недвижимости в кредит. По правилам статьи 488 ГК РФ продаваемое имущество, даже если применяется условие о рассрочке платежа, является имуществом, находящимся под залогом у продавца. Таковым периодом считается момент передачи покупателю имущества и до полного расчета с продавцом по оговоренной стоимости этого имущества
- Вступление в рентные отношения. Статья 587 ГК РФ закрепляет правило, согласно которому передаваемое имущество под выплачиваемую ренту поступает в залог к рентополучателю с целью обеспечения исполнения обязательства плательщика по ренте и своевременного внесения оговоренных выплат
- Приобретение ипотечного кредита. Законом № 102-ФЗ устанавливается, что приобретение жилья в виде дома, квартиры, за счет средств кредитных организаций также обеспечивается залогом у кредитора до полного возврата средств и процентов по кредиту
Характер норм об ипотеке
В первом и третьем случаях, рассмотренных выше, прослеживается диспозитивность в правовом регулировании правоотношений, так как стороны в любой момент могут в самом договоре отменить условие по залогу.
Это, естественно, не будет иметь выгоды для продавца и кредитной организации, то есть недостаток в том, что данные лица не могут использовать способы обеспечения обязательств по денежным требованиям.
В свою очередь, рентные отношения, описанные во втором случае, четко имеют императивный характер норм права, то есть не может быть изменено сторонами.
Виды объектов залога
В действующем законодательстве залог может возникать на земельный участок, который предоставляется лицу, осуществляющему застройку, на правах собственности или аренды, а также на объекты строительства.
В новой редакции закона об ипотеке, было установлено, что помимо залогового обеспечения исполнения обязательств, застройщик может прибегать и к поручительству.
Поэтому данные отношения можно назвать уже не императивными, а договорными, так как возникает свобода выбора способа обеспечения обязательства.
Договорная ипотека, возникающая в силу соглашения между сторонами, допускает для залогодержателя использовать преимущественное право в удовлетворении денежных требований к должникам помимо других кредиторов, если иное не будет установлено законодательством.
Ипотечный договор заключаемых между тремя сторонами (продавец, банк, покупатель) не требует нотариального удостоверения, как это было раньше. Также не удостоверяется нотариально – закладная и соглашение о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество.
Закон об ипотеке обязывает покупателя недвижимости при оформлении ипотеки производить государственную регистрацию договора, по которому была оформлена купля объекта по ипотеке.
Обязательно поделитесь с друзьями!