Как можно снизить кадастровую стоимость земельного участка и сэкономить на налогах и аренде, особенности уменьшения кадастровой стоимости земли + образец административного иска для снижения кадастровой стоимости

Как осуществляется снижение кадастровой стоимости земельного участка? Владение и пользование землей означает многое: это и экономическая свобода, это и возможность получения дополнительных доходов.

Однако за все нужно платить, собственнику — земельный налог, арендатору — арендную плату. Поэтому для оптимизации налоговых платежей стоит подумать, как снизить кадастровую стоимость земельного участка?

Ведь от кадастровой стоимости земли напрямую зависят размер налога, сумма арендной платы. Естественно, административное исковое заявления об уменьшении кадастровой стоимости земли подготовленное по всем правилам будет удовлетворено судом и обернется существенной экономией собственника.

Когда можно снизить кадастровую стоимость земельного участка

Чтобы ответить на этот вопрос нужно для себя уяснить, в каких случаях кадастровая стоимость земельного участка может быть уменьшена и кто имеет право на инициирование такой процедуры.

Вместе с тем, прежде чем приступить к процедуре снижения кадастровой стоимости земли, рекомендуется определить целесообразность таких шагов, добьетесь ли экономического эффекта? Будет ли снижен земельный налог и арендные платежи?

Итак, согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 понизить кадастровую стоимость земли могут следующие лица:

1. Собственник земельного участка, если затронуты его права как налогоплательщика.
2. Арендатор земельного участка, если земля находится в собственности у государства, при этом согласие компетентных органов не требуется.
3. Арендатор земельного участка, находящегося в собственности у юридических лиц и граждан, при этом обязательно их письменное согласие на пересмотр кадастровой стоимости земли.
4. Лицо, у которого есть исключительное право на выкуп земельного участка.
5. Прокурор.

Для этого фактически нужно рассчитать размер сэкономленных выплат по аренде или налогу за отчётные периоды.

Чтобы узнать стоит ли игра свеч, желательно обратиться к оценщику, который сделает предварительный расчет рыночной стоимости земельного участка.

И если разница окажется существенной, т. е. рыночная стоимость окажется ниже кадастровой, то тогда имеет смысл действовать дальше.

При каких обстоятельствах, возможно понижение кадастровой стоимости земли

Действующее законодательство, дает возможность понизить кадастровую стоимость участка в двух случаях.

В первую очередь, это недостоверные данные по земле, которые использовал оценщик при определении кадастровой стоимости спорного объекта.

Это касается, прежде всего:

1. Площади и местоположения земельного участка.
2. Целевого назначения.
3. Наличия на участке объектов жилой и нежилой инфраструктуры.
4. Смежных прав пользования.

Вторым основанием является, как уже указывали выше, существенная разница между рыночной и кадастровой стоимостью.

Данный фактор также может повлечь за собой пересмотр кадастровой стоимости участка в административном или судебном порядке.

Важно учесть, что порядок рассмотрения споров по кадастровой стоимости земли зависит от того, кто является инициатором решения вопроса: гражданин или предприятие.

Исходя из этого, для себя можно определить, является ли досудебное урегулирование проблемы обязательным или нет. И так, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно? Предлагаем пошаговую инструкцию.

Досудебная процедура, обращаемся в комиссию: алгоритм действий

Данный порядок решения проблемы будет обязателен тогда, когда вопрос о том, как снизить кадастровую стоимость земли встает перед юридическим лицом.

Для этого существует такой орган, как комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. Она создается при каждом территориальном органе Росреестра.

Для того чтобы туда обратиться следует написать заявление и приложить к нему пакет документов подтверждающих ваши доводы.

В какой срок и когда, можно подать заявление в комиссию для снижения кадастровой стоимости земли

Срок, в течение которого можно оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, составляет пять лет с момента внесения сведений в Росрееестр.

Это нужно успеть сделать до нового определения кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).

Для обращения в комиссию необходимо подготовить документы и вместе с ними подать заявление.

В нем нужно указать Ф. И. О., адрес места жительства, аргументы по которым кадастровая стоимость представляется неверной.

К заявлению необходимо приложить следующий пакет документов (ч. 16 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ):

1. Справку о кадастровой стоимости земельного участка (заказать в МФЦ).
2. Копии правоустанавливающих документов на землю, заверенных у нотариуса.
3. Доказательства, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке.
4. Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в бумажном и электронном виде.
5. Положительное экспертное заключение подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчёт.

Когда могут не принять заявление

Заявление не принимается к рассмотрению в следующих случаях:

• отсутствуют вышеперечисленные документы;
• нарушен срок подачи заявления;
• величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной стоимости.

Если доводы, изложенные вами в заявлении, сочтут убедительными и достоверными, его итогом будет пересмотр кадастровой стоимости земельного участка.

Сроки рассмотрения заявления и результаты

Срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости составляет месяц с даты, его поступления в комиссию. О дате рассмотрения заявления должны сообщить, и вы вправе присутствовать на заседании комиссии (ч. 19, 20 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; п. п. 16, 17 Порядка).

По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе в этом, о чём уведомляет заявителя, а также орган местного самоуправления.

Если было принято решение о пересмотре кадастровой стоимости, то комиссия также уведомляет территориальное управление Росреестра и кадастровую палату субъекта (ст. 24.19 Закона N 135-ФЗ; п. 21 Порядка).

Пересмотр кадастровой стоимости земли в суде

Если комиссия не пошла навстречу, а равно, как и не было к ней предварительного обращения, то кадастровую стоимость земельного участка снизить можно только с помощью суда.

Для этого подается административный иск в областной суд или орган правосудия, курирующий город федерального значения. Например, Московский городской суд. Причем, обратиться туда могут как граждане, так или предприниматели.

Требования, содержащиеся в административном иске при уменьшении кадастровой стоимости земли

В административном иске могут содержаться следующие требования:

1. Об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
2. Об изменении его кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости. В том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (т. е. требования о пересмотре кадастровой стоимости).
3. Об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии.

В зависимости от заявленных требований будет различаться порядок административного судопроизводства.

Таким образом, требования о пересмотре кадастровой стоимости земли и признании её равной рыночной, будут рассматриваться по правилам гл. 25 КАС РФ, а требования об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии — по правилам гл. 22 и 25 КАС РФ.

Структура административного иска

Помимо требований в административном исковом заявлении должны быть указаны, в частности (ст. 125, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ):

1. Наименование суда, в который подается административное исковое заявление.
2. Наименование административного истца, его место жительства, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты.
3. Наименование административного ответчика, место его нахождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты (если известны).
4. Сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, или иных лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление, нарушены, или о причинах, которые могут повлечь за собой их нарушение.
5. Основания и доводы, обосновывающие требования административного истца.
6. Сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения — если такое заявление подавалось.
7. Перечень прилагаемых к административному иску документов.

Кто является административным ответчиком

По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

По делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений к участию в деле также привлекается орган, на который возложена обязанность по исправлению кадастровой или технической ошибки (Росреестр).

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии административными ответчиками являются комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана (п. 7 Постановления N 28).

Что указать в административном иске при несогласии с решением комиссии

Если оспаривается решение или действия (бездействие) комиссии, то в иске также следует указать (п. п. 5, 7 ч. 2 ст. 220 КАС РФ):

1. Наименование, номер, дату принятия оспариваемого решения.
2. Дату и место совершения оспариваемого действия (бездействия). Если обжалуется бездействие, то необходимо указать на то, в чем оно заключается.
3. Нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которыми надлежит проверить оспариваемые решение, действие (бездействие).

Какие нужны доказательства, при снижении кадастровой стоимости земли

В зависимости от оснований обращения и заявленных требований к административному исковому заявлению нужно приложить, в том числе следующие документы (ст. 126, ч. 2, 3 ст. 246, ч. 3 ст. 220 КАС РФ; п. 11 Постановления N 28):

1. Уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, либо копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц.
2. Справку о кадастровой стоимости земельного участка, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость.
3. Нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на земельный участок.
4. Документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке.
5. Документы и сведения, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки — если заявление о пересмотре кадастровой стоимости земли подается из-за наличия указанных ошибок.
6. Отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа — если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
7. Положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка утвержденным требованиям в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом.
8. Решение комиссии (при наличии).
9. Платежное поручение или квитанцию об уплате госпошлины.
10. Удостоверенную нотариально или в ином надлежащем порядке доверенность на представителя.
11. Документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования.
12. Иные документы и материалы, подтверждающие требования административного истца.

Сроки обращения в суд с административным иском о снижении кадастровой стоимости земельного участка

С административным исковым заявлением можно обратиться в следующие сроки:

• не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ);
• в течение трёх месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов, — в случае оспаривания решения или действий (бездействия) комиссии (ч. 1 ст. 219 КАС РФ; п. п. 4, 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 28).

После того как вы узнали судебный порядок обращения и перечень необходимых доказательств поговорим, собственно о самой процедуре рассмотрения вашего административного иска.

Как рассматривается административный иск, сроки и порядок

По общему правилу суд должен рассмотреть административный иск о пересмотре кадастровой стоимости за два месяца, а заявление об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии — в течение одного (ч. 1 ст. 247, ст. 141, ч. 1 ст. 226 КАС РФ).

При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости, административный истец должен доказать недостоверность сведений о земельном участке, использованных при его оценке.

А также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

После вынесения положительного решения суда в его резолютивной части должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости, а также на дату подачи искового заявления.

Итоги процедуры снижения кадастровой стоимости земельного участка

Если по решению комиссии или суда кадастровая стоимость участка была изменена, то сведения о новой цене земли применяются для предусмотренных законодательством РФ целей с 1 января календарного года, в котором подано заявление.

Практика показывает, что чаще всего уменьшить кадастровую стоимость земли физическому лицу удается только в судебном порядке.

Чтобы повысить вероятность успеха, мы приведем образец искового заявления, скачав который можно понять, как защитить свои права.

При этом не следует забывать, что пересмотр кадастровой стоимости может повлечь за собой существенную экономию.

В частности, могут быть снижены как налог на землю, так и арендная плата за занимаемый участок. А это может существенно отразиться на бюджете семьи или компании.

 Форма административного искового заявления о снижении кадастровой стоимости земельного участка