Заинтересованное лицо, будь это гражданин, организация, государство или муниципалитет вправе поставить перед судом вопрос о снижении кадастровой стоимости, если посчитают, что по результатам оценки произошло необоснованное или неправомерное увеличение кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Несогласие с результатами кадастровой оценки имущества, заявитель может выразить в случае, если произошло увеличение размеров налогов, рассчитываемых из кадастровой стоимости, при уплате арендной платы, при совершении сделок с недвижимым имуществом, а также в иных случаях, когда это прямо отражается на правах и законных интересах лица, имеющего недвижимость.

Во взаимоотношениях «гражданин – государство» реализовать это право не так просто, но специально для этого случая в судебной практике было выработана позиция Верховного Суда России (Постановление № 28 от 30.06.2015). Благодаря положениям Пленума наметился порядок действий для лиц, желающих оспорить кадастровую стоимость.

Понятие и сущность кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость недвижимости представляет собой цену, установленную решением регионального или местного управленческого органа управления в отношении конкретного объекта недвижимости, прошедшего кадастровый учет, для взимания налогов, предусмотренных законом.

Кадастровая оценка проводится с учетом достоверных сведений об объекте.

Во внимание должны быть учтены:

  • местоположение объекта, его удаленность от объектов инфраструктуры;
  • наличие доступности услуг для населения;
  • цель использования недвижимого имущество;
  • право на разрешенное использование;
  • текущее состояние, например, аварийность износ объекта;
  • нахождение в границах зон с особыми условиями;
  • все сведения, относящиеся к искомому объекту оценки.
Рекомендуем!  Обжалование действий Росреестра в случаи кадастровой ошибки

Результаты кадастровой оценки объекта недвижимости подлежат занесению в кадастр. В итоге каждое строение, земля и другие объекты приобретают уникальный номер и получают оценку.

Кадастровая оценка позволяет не только осуществлять взимание налога, но и является базой для проведения сделок с недвижимостью между гражданами или хозяйствующими субъектами.

Информационные данные об оценке носят открытый характер и содержатся на информационных ресурсах уполномоченных органов.

Очередность проведения оценки имущества закрепляется в законе об оценочной деятельности.

Согласно его предписанию допускается переоценка не более одного раза в три года и не реже одного раза за пять лет с последней даты проведенной кадастровой оценки, за исключением городов федерального значения, где очередная оценка проводится не больше одного раза в два года.

Куда и в какой орган заявителю направлять обращение

 

Результаты проведенной оценки объектов недвижимости, при несогласии собственника или пользователя данными объектами может быть оспорена на предмет уменьшения ее стоимости. Для этого нужно обратиться к уполномоченным органам.

По правилам процессуального законодательства заявитель – гражданин может обратиться в верховный суд субъекта Федерации.

Например, областной или краевой по месту нахождения органа, принявшего решение по кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Подобная категория дел не рассматривается в городских (районных), а также мировых судах.

В сентябре 2015 года вступил в действие Кодекс административного судопроизводства, который будет напрямую рассматривать дела по обжалованию нормативно-правовых актов государственного, регионального и местного значения.

На данный момент дела рассматриваются с учетом положений Кодекса административного судопроизводства.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости организация или предприниматель подает в суд общей юрисдикции, а не в арбитражный суд, не в районный или городской суд, а в областной или краевой суд либо суд города федерального значения (п. 3 постановления).

Ведь споры о пересмотре кадастровой стоимости подведомственны именно этим судам общей юрисдикции (подп. 8 п. 1 ст. 26 ГПК РФ).

Обязательность досудебного порядка обжалования

Экспертное заключение об изменение кадастровой стоимости

Если заявителем выступает организация, то по требованиям процессуального законодательства, заявитель обязан пройти процедуру обжалования в комиссии, образуемой в целях выяснение обстоятельств измененной стоимости недвижимости в ходе проведенной оценки.

Данное требование не распространяется на физических лиц. По истечении сроков на рассмотрение Комиссией вопросов о пересмотре кадастровой стоимости должно быть сформулировано решение, которое либо изменяет и вносит коррективы в государственный реестр сведений о недвижимом имуществе, либо остается без удовлетворения.

Впоследствии, заявитель не согласный с решением Комиссии или не получивший ответа в установленный сроки, может следующим шагом направить заявление в суд об оспаривании стоимости недвижимого имущества, определенного в кадастре.

Лица, имеющие право на обращение

Направить заявление или административный иск о снижении стоимости кадастровой оценки недвижимости могут следующие лица:

  1. Собственники недвижимого имущества, граждане, организации, государственные или муниципальные органы.
  2. Пользователи и владельцы имущества обладающих правом постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
  3. Иные лица, например, арендаторы, если посчитают, что кадастровая оценка ущемляет их права и законные интересы при исчислении арендной платы.
  4. Бывшие собственники, которые осуществляя оплату налога за налоговый период, когда имущество находилось в собственности налогоплательщика, с учетом сроков исковой давности.
  5. Гражданин, владеющих долевой собственностью на объекты недвижимости, выступающий как самостоятельный заявитель, так как он имеет право на процедуру оспаривания в части принадлежащей ему доли в общей собственности. При этом получения согласия от остальных сособственников или дольщиков на проведение действий по оспариванию стоимости по кадастру не требуется.
  6. Прокурор, при условии осуществления защиты прав и законных интересов граждан, государства, региона или муниципалитета.

Основание для снижения, оспаривания кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости объекта осуществляется в случае допущения в ходе кадастровой оценки ошибок в результате использования недостоверных или искаженных сведений об объекте оценки.

Это может выражаться в ошибочном использовании данных о перечне объекта, либо неточным определением условий, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.

Например, неправильное соотнесение с местоположением объекта, с целевым и разрешенным использованием, износа объекта, нахождения его на территории, имеющей особые условия эксплуатации.

В итоге при проведении перерасчета кадастровой стоимости используются данные, не относящиеся к характеристике искомого объекта оценки. Зачастую, специалист по оценке не учитывает аварийное состояние объекта недвижимости.

Таким образом, может быть допущена кадастровая ошибка, влияющая на определение размера стоимости объекта и ошибка технического рода, вследствие которой применялись сведения, не относящиеся к объекту оценки, то есть недостоверная информация об имущественном объекте.

Срок давности, учитываемый заявителем при обращении в суд

С учетом указанной в законодательстве периодичности выполнения переоценки, направление обращения допускается не позднее пятилетнего срока, когда было произведена переоценка стоимости недвижимого имущества.

Если заявитель пропустил указанный срок, то он может быть восстановлен при условии, что уполномоченный орган не провел новую кадастровую оценку и не внес изменения в государственный кадастр.

Для восстановления срока нужно указать уважительные причины, которые приемлемы для суда, например, нахождение на лечении в стационаре, в командировке и другие.

Вопрос о пропуске срока решается судом на судебном заседании и его восстановление будет отражено в судебном акте.

Порядок оформления административного иска о снижении кадастровой стоимости объектов недвижимости

При появлении подозрения о неправомерном увеличении установленной стоимости, лицо должно подать административное исковое заявление об уменьшении кадастровой стоимости по установленной форме, согласно процессуальному законодательству.

Простому обывателю перед составлением заявления нужно ознакомиться с положениями ГПК РФ, законом об оценочной деятельности, законом о кадастре объектов недвижимости, Налоговым кодексом для оплаты госпошлины и конечно решением госоргана или местного самоуправления об изменении установленной стоимости.

Отдельно для организации требуется соблюдение досудебного порядка оспаривания кадастровой стоимости и приложение соответствующих документов. Досудебный порядок не обязателен для граждан, также лиц, имеющих статус индивидуального предпринимателя.

Далее лицо, составившее заявление в суд, изучив требования законодательства должен приложить следующие документы:

  • выписка из реестра кадастра объектов недвижимости в виде справки, в которой будет указана дата последней кадастровой оценки с указанием оспариваемой стоимости, а также сведения об объекте недвижимости;
  • копии документов на недвижимое имущество (например, дом, квартира, дачный участок, земля, доля в праве общей собственности), заверенные нотариусом;
  • важным является документ или информация о том, что уполномоченным органом при проведении оценки была допущена кадастровая или техническая ошибка;
  • если интересы заявителя представляет иное лицо, то нотариальная доверенность на представление интересов лица в суде по оспариванию кадастровой стоимости.

Последствием непредставления указанных документов является оставление заявления об оспаривании кадастровой стоимости без движения до того срока, указанного судом чтобы можно было устранить данные замечания.

Если заявитель проигнорирует или не выполнит в указанный срок предписания суда, заявление будет оставлено без рассмотрения и последующее возвращение.

Таким образом, на этапе составления заявления, если это гражданин, не имеющий практики подобного рода, необходимо определиться в своих возможностях для достижения положительных результатов чтобы снизить кадастровую стоимость земельного участка.

И если, действуя самостоятельно таких шансов немного, то однозначно рекомендуется обратиться за квалифицированной юридической помощью, желательно к юристам, имеющим  необходимую практику по таким делам.

Дата определения кадастровой стоимости недвижимости

Процесс установления кадастровой стоимости проходит по правилам, регламентированным законодательством. Важным моментом кадастровой оценки является четкое установление очередной даты ее проведения.

На указанную дату происходит формирование новых сведений по установленному перечню объектов недвижимости в конкретном регионе или муниципальном образовании.

Эти сведения могут изменять стоимость недвижимого имущества или оставлять их в неизменном виде. Следовательно, полученные данные об объектах недвижимости подлежат занесению в государственный кадастр объектов недвижимого имущества.

Как раз, заявителю и нужна дата внесения в реестр соответствующих изменений по стоимости имущества. Если новые сведения кадастра не меняют количественных или качественных характеристик об объекте недвижимости, то дата считается не изменой.

Процедура рассмотрения дел о снижении кадастровой стоимости

Заявление лица, о снижении кадастровой стоимости будет рассмотрено в двухмесячный срок, с момента его подачи по действующему процессуальному законодательству и в трехмесячный срок согласно требованиям ст. 219 КАС РФ с сентября 2015 г.

Задача суда состоит в том, чтобы исследовать недостоверность сведений, учтенных при совершении кадастровой оценки имущества, то есть использование искаженных данных об объекте.

Благодаря этому суд может сделать вывод, что кадастровая или техническая ошибка повлекла неправильный взгляд на формирование новой кадастровой стоимости недвижимого имущества и внесение в государственный реестр недостоверных сведений по имуществу заявителя.

При рассмотрении судом дел по оспариванию стоимости из архивных источников, дело будет рассмотрено по существу при условии, что за судом сохраняется возможность на проведение пересмотра кадастровой стоимости в целях установленных законом.

В противном случае, архивная кадастровая стоимость не будет подлежать оспариванию, и дело подлежит прекращению по основаниям процессуального законодательства.

Дело по оспариванию кадастровой стоимости будет продолжено к рассмотрению, несмотря на внесение в этот период новых сведений с государственный реестр кадастра недвижимости, так как заявитель выполнил все предъявляемые требования.

Но заявитель, оспаривающий утвержденные ранее сведения о стоимости имущества, узнавший о внесении новых сведений, не может поменять требования и оспаривать новые результаты кадастровой стоимости. Для этого потребуется новое обращение с заявлением по установленной форме.

На заявителя полностью ложится обязанность в представлении доказательств на обстоятельства неправомерного или ошибочного применения новых сведений кадастровой оценки в отношении принадлежащего недвижимого имущества.

При оспаривании в суде стороной – ответчиком, сведений заявителя, при подаче возражения на иск,  на ответчика также возлагается обязанность в представлении доказательств о достоверности и точности применяемых сведений при проведении очередной кадастровой оценки.

Стороны вправе прийти к мировому соглашению по разногласиям, возникшим во время определения кадастровой стоимости на основе появившихся в деле доказательств. При этом, стороны должны подготовить документально, условия примирения и порядок распределения судебных расходов.

Решение суда по иску о снижении кадастровой стоимости

Суд проводит исследование всех представленных доказательств и отчеты по кадастровой оценке. Указанные сведения соотносятся с требованиями действующего законодательства, а именно с учетом существующих федеральных стандартов кадастровой оценки.

Также суд выясняет полномочия лица проводившего оценочную деятельность и соотносит с требованиями, предъявляемыми к оценщикам.

Например, если суд установит, что оценщик не указал в отчете сведения о страховании своей гражданской ответственности, то суд посчитает о недопустимости проведении оценщиком действий, связанных с кадастровой оценкой. А представленный отчет указанного оценщика не будет рассматриваться как надлежащее доказательство.

Суд может вынести на обсуждение между сторонами вопросы соотнесения кадастровой оценки имущества с текущей ее рыночной стоимости. Для установления точных позиций, суд вправе привлечь к участию в деле специалиста для консультирования и оказания помощи по техническим вопросам, а при необходимости поставить вопрос о проведении экспертизы.

Заключение по экспертизе заранее не может иметь большего значения, поэтому расценивается наравне с имеющимися доказательствами в деле.

Цель экспертизы – соотнесение с действующими рыночными условиями и проверка отчета об оценке на достоверность представленных сведений.

Таким образом, исследовав материалы в деле, заключения эксперта, доводы сторон суд может вынести следующее решение:

  1. Об удовлетворении требований заявителя по оспариванию результатов кадастровой стоимости и установить действующую рыночную стоимость имущества, представленную заявителем или экспертом.
  2. Отказать в удовлетворении и оставить без изменения текущую кадастровую стоимость имущества.

При этом если в резолютивной части решения суда фигурирует новая кадастровая стоимость, то она подлежит занесению в государственный реестр объектов недвижимости, а заменяемая стоимость подлежит исключению из реестра.

Если в момент указания судом новой кадастровой стоимости произошла очередная кадастровая оценка, то суд должен обозначить период действия той кадастровой стоимости, которая была определена в решении.

При отказе в удовлетворении требований заявителя, лишает его заново обращаться по поводу пересмотра кадастровой стоимости по той же дате и в отношении того же недвижимого имущества.

Только новая кадастровая стоимость, установленная судом, будет использоваться в дальнейшем, в том числе при исчислении налоговой базы для целей налогообложения, при расчете арендной платы, совершения сделок с недвижимостью.

Распределение судебных расходов после вынесения решения по делу

Заявитель при подаче заявления должен оплатить госпошлину по каждому объекту, чью стоимость по кадастровой оценке он оспаривает. Судебные расходы в деле распределяются по правилам процессуального законодательства.

Если заявление лица было удовлетворено судом, то понесенные расходы в суде возлагаются на орган, проводивший очередную кадастровую оценку, оспоренную судом.

Однако, в том случае, когда в суде ответчиком не оспаривалась стоимость заявителя, который требовал ее приравнять к рыночной стоимости, то расходы, возникшие в деле, возлагаются на заявителя.

В данной ситуации решение было принято в пользу заявителя, но не против ответчика или иного заинтересованного лица, которые не высказывали в суде возражений по этому поводу.

При установлении в суде кадастровой или технической ошибки, допущенной при очередной оценке, расходы возлагаются на орган, проводивший очередную оценку, так как на него возлагается внесение исправлений в результаты кадастровой стоимости.

Если оспаривалось решение или бездействие Комиссии образуемой при досудебном порядке обжалования организацией сведений кадастровой стоимости, то расходы, понесенные в суде передаются в государственный орган создавший данную Комиссии из федерального бюджета.

Автор: Олег Владимирович Росляков, источник sud-isk.ru.