Перепланировка в ипотечной квартире: законодательство, пошаговая инструкция, проблемные моменты

Собственники жилых помещений иногда принимают кардинальное решение изменить в лучшую сторону свое жизненное пространство. Организовывается капитальный ремонт, который может предусматривать объединение комнат, ванны и туалета, расширение площади за счет балкона.

Все вышеперечисленное подпадает под понятие «перепланировка». Ее осуществление предполагает соблюдения ряда формальностей. Ситуация усложняется, если жилье передано в ипотеку.

В данной статье мы разберемся, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире. Рассмотрим мы и тот случай, когда берется ипотека на квартиру с уже сделанной перепланировкой.

Правовое регулирование процедуры перепланировки

Существует целый ряд нормативных актов, так или иначе регулирующих процедуру перепланировки в квартире. В первую очередь следует изучить российский Жилищный кодекс, а именно 4 Главу. Там содержится определение перепланировки и приводится список документов, необходимых для ее согласования.

Поскольку мы делаем поправку на залог недвижимости перед банком, следует изучить ФЗ об ипотеке. Данный документ регулирует порядок возникновения ипотечных взаимоотношений и устанавливает требования к договору, подписываемому с кредитором.

Проведение перепланировки нуждается в согласовании с местными властями. Однако в каждом регионе существуют свои особенности этого процесса. Поэтому желательно изучить локальную нормативную документацию.

Например, в Москве перепланировке посвящено постановление столичного правительства № 508-ПП от 25.10.2011 г. Подобные документы приняты и в других уголках РФ.

Перепланировка квартиры неизбежно предусматривает проведение строительных работ внутри жилого помещения. Поэтому желательно иметь хотя бы примерное представление о нормах и правилах, действующих в данной сфере.

В ряде случаев сохранить квартиру в том состоянии, в котором она оказалась после перепланировки, возможно по решению суда. Особенно это касается ситуаций, когда новый собственник узнает о перепланировке уже после завершения сделки по приобретению недвижимости.

При таком варианте необходимо познакомиться с ГПК РФ, свежей судебной практикой. Она поможет подобрать правильные доводы в исковом заявлении.

Можно ли делать перепланировку в квартире, которая является предметом ипотечного договора

Действующее законодательство не содержит ограничений по перепланировке именно в отношении ипотечного жилья. Однако свое слово может сказать банк, введя прямой запрет на проведение работ прямо в договоре.

При таком варианте о планах в части перемен можно забыть. Справедливости ради стоит отметить, что не все финансовые учреждения так категоричны.

Реалии рынка таковы, что банки в борьбе за клиента разрешают перепланировку при условии, что каждый этап будет согласован с ними.

К банкам мы еще вернемся, а пока рассмотрим основные моменты, которые следует учесть, продумывая весь процесс от начала и до конца. Начнем с терминологии.

Понятие перепланировки

В статье 25 ЖК РФ перепланировка обозначена как изменения конфигурации жилого помещения, влекущие за собой внесение корректив в технический паспорт на квартиру.

Под перепланировку подпадает:

• объединение санузла;
• снос внутренних стен (не несущих) или их добавление;
• устройство дверных проемов и их закладка.

Например, человек купил в новостройке большую однокомнатную квартиру и решил из нее сделать 2 комнаты.

Под перепланировку также подпадает создание дополнительных входов между комнатами. Не будут рассматриваться в качестве перепланировки мелкие внутренние работы в квартире, такие, как снос внутренних кладовок и верхних антресолей.

Если жилье находится на первом этаже, многие думают над обустройством отдельного входа. Эти работы попадают под разряд реконструкции.

Однако здесь идет речь об изменении внешнего вида фасада здания. Поэтому не исключено, что дополнительно придется решать вопрос с инстанциями, ведающими за архитектуру.

Различают перепланировку и переустройство. При последнем также вносятся изменения в техпаспорт. Вместе с тем, переустройство предполагает изменение коммуникаций в квартире и схему их прокладки.

Например, в квартире обустраивается проводка с повышенным напряжением или же прокладывается дополнительная газовая труба. Если на кухне изначально стояла газовая плита, смена на электрическую плиту, также будет считаться переустройством.

Отношение банков к перепланировке ипотечной квартиры

Планы по возможной перепланировке следует озвучить перед тем, как прорабатываются условия ипотечного договора. Ведь если банк изначально будет против изменения планировки квартиры, следует рассматривать другие варианты. Поэтому следует предварительно изучить предложения от нескольких финансовых учреждений.

А также заранее следует быть осведомленным о требованиях, которые выдвигает кредитор в связи с предстоящей перепланировкой. Тогда будет значительно легче их выполнить.

Если заемщик обращается с письменным обращением в банк дать разрешение на перепланировку, то его рассмотрение будет платным. Стоимость услуг банка составит около 3 тысяч рублей.

Что не стоит приобретать в любом случае

Если покупается квартира на вторичном рынке, то ее новый хозяин может не догадываться о ранее сделанной перепланировке. Практика показывает, что большие риски могут быть, если пострадали несущие конструкции. Вывод центрального отопления на балкон строительными нормами также запрещен.

Не допускается также увеличение площади квартиры, находящейся на последнем этаже, за счет помещений на крыше.

Покупка такого жилья таит в себе большие риски, поскольку привести его в исходное состояние будет крайне проблематично. Следовательно, лучше на этапе подготовки сделки изучить техпаспорт и сверить его с нынешними контурами помещения.

Оформление и согласование перепланировки в ипотечной квартире: пошаговая инструкция

Независимо от того, происходит ли преображение обычной квартиры или жилья, взятого в ипотеку, существует определенная последовательность действий, которой следует придерживаться.

Она может отличаться незначительно от специфики конкретного российского региона. Впрочем, наша инструкция носит универсальный характер.

Ее можно представить в виде нескольких этапов. Часть из них касается взаимоотношений с кредитором, страховой компанией.

Шаг 1. Изучение договора

Если речь идет об ипотечной квартире, вначале следует проанализировать текст соглашения с банком и страховым агентством. Если там нет однозначного запрета на перепланировку, то наверняка содержится перечень действий, которые надлежит предпринять заемщику.

Нелишним будет поставить в известность банк (письменно) о своем намерении провести перепланировку. В этом обращении следует указать приблизительный фронт работ, которые жилец планирует провести.

Нужно быть готовым к тому, что представители банка могут регулярно посещать жилье во время проведения работ. Это право кредитора, не подлежащее ограничению.

Шаг. 2 Согласование с соседями и жильцами

По законодательству согласовывать перепланировку обязательно только людьми, которые проживают или зарегистрированы в данной конкретной квартире.

Если лица живут вместе с собственником, они свое одобрение выражают в виде подписей на заявлении, подаваемом в жилищную инспекцию. Граждане, временно отсутствующие на жилплощади, дают свое согласие отдельно.

Однако перепланировка может затронуть и места общего пользования в доме (например, вынос входной двери в коридор). Тогда согласования от жильцов и других соседей не избежать. Порядок такого одобрения зависит от статуса дома. Поэтому вполне возможно, что придется созывать общее собрание собственников в МКД.

Шаг 3. Оформление эскиза или проекта

Для начала следует для себя начертить контуры желаемых изменений в квартире. Раньше по несложным работам в Москве было достаточно эскиза.

В других случаях заказывается проект будущей перепланировки. С этой целью следует обратиться в организацию, имеющую соответствующее разрешение.

Там подскажут те сведения, которые необходимы для подготовки документации. В среднем на разработку чертежей, прочих материалов уходит одна неделя.

Шаг 4. Согласование с банком и страховой компанией

Подготовленный проект предоставляется на утверждение кредитору и страховщику. Вся процедура прописывается в ипотечном соглашении или договоре страхования. Нелишним будет взять письменное подтверждение того, что копия проекта была предоставлена в банк, страховую фирму.

При этом необходимо соблюсти сроки, отведенные банком для предоставления проекта. В противном случае могут возникнуть никому не нужные сложности.

Следует проследить за тем, чтобы копии проекта остались у указанных субъектов. Тогда можно уменьшить риски обвинений в незаконной перепланировке.

Шаг 5. Обращение в жилищную инспекцию

В каждом крупном городе или регионе есть жилищная инспекция или иная схожая инстанция, как правило отдел архитектуры администрации города. Туда следует обращаться, когда большинство документов уже готово.

Этот шаг необходим для того, чтобы получить разрешение на работы по перепланировке.

Для этого требуются:

• заявление (его форма приведена в Постановлении правительства № 266 от 28.04.2005 г.);
• правоустанавливающие документы на квартиру, а также техпаспорт;
• согласие на перепланировку от лиц, временно не проживающих в квартире, а также от жильцов (при необходимости);
• разработанная проектная документация.

После оформления разрешения можно заключать договор подряда со строителями на выполнение работ.

По их окончании комиссия из жилищной инспекции выезжает на место и составляет акт о завершении перепланировки. Один из его экземпляров впоследствии передается в Росреестр.

Шаг 6. Обращение в БТИ

Поскольку контуры помещения изменились, следует позаботиться об изготовлении обновленного технического паспорта. Для этого представители БТИ предварительно вызываются на дом с целью проведения необходимых замеров.

Срок сбора и подготовки документации будет зависеть от объема выполненных работ по перепланировке. Ускорить процесс может посильное содействие сотрудникам БТИ.

Изготовление нового техпаспорта обернется дополнительными затратами, к чему следует быть готовым. В каждом регионе на данную услугу существуют собственные расценки.

Шаг 7. Регистрация и предоставление документов в банк

Если в ходе перепланировки изменилось соотношение общей и жилой площади, через Росреестр следует заказать выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).

Чтобы не тратить своего времени, можно обратиться в ближайший для себя МФЦ. Там же можно забрать готовую выписку.

Обычно она делается в пределах трех-пяти дней. Затем ее копию вместе с техпаспортом и другими документами, предусмотренными ипотечным договором, следует передать в банк.

Сроки по работам

Четко обозначить временные рамки всего процесса не представляется возможным. Ведь все будет зависеть от состава документации, передаваемой на согласование, характера и объема предстоящих строительных работ. С учетом всех бюрократических процедур на перепланировку в среднем уходит полгода или чуть меньше.

По ипотечным квартирам банки могут ставить ограничения по времени, которое необходимо для получения всех согласований и ремонта в зависимости от его объема. Разговор об этом следует начать после разработки проекта и его утверждения кредитором.

Причины отказа

Не всегда задуманная перепланировка может быть впоследствии одобрена. Жилищное законодательство прописывает основания для вынесения отрицательного решения. Основные из них содержатся в статье 27 ЖК РФ.

В список, который можно сформировать, входят:

• отсутствие полного пакета документов, необходимого для согласования проведения работ (с поправкой на конкретный регион);
• обращение в орган, не уполномоченный давать одобрение на перепланировку;
• противоречие проекта перепланировки положениям действующего законодательства.

Многие люди занимаются приданием перепланировке статуса легальной уже после того, как строители выполнили свои обязательства. В такой ситуации риск получить отказ в согласовании перепланировки со стороны чиновников значительно возрастает.

Легализация перепланировки ипотечной квартиры в суде

Самовольную перепланировку в квартире допускается узаконить в судебном порядке. Для этого в суд по месту нахождения недвижимости подается иск о сохранении квартиры в состоянии после перепланировки.

Необходимо подготовить заключения экспертных учреждений, подтверждающих, соответствие перепланированной квартиры  строительным и санитарным нормам. Кроме того, понадобится согласие соседей со смежных квартир.

Ответчиком по делу будет выступать администрация города, жилищная инспекция, другой аналогичный орган. Третьими лицами выступают соседи.

Если банк не против придания перепланировке статуса законной, он привлекается к делу в качестве третьего лица без самостоятельных требований. Итоговое положительное судебное решение по узакониванию перепланировки в ипотечной квартире, станет основанием для заказа актуального техплана.

Чем грозит неправомерная перепланировка ипотечной квартиры

Существует несколько негативных последствий, которые могут серьезно отразиться на самом собственнике и его финансовом положении. Санкции к владельцу могут быть предусмотрены как законодательством, так и договором, подписанным с банком.

Например, если перепланировка сделана незаконно, то кредитор вправе настаивать на досрочном прекращении отношений с возвратом всей оставшейся суммы займа.

Не нужно также забывать о том, что до полного погашения ипотеки именно банк остается держателем закладной на квартиру. А раз так, то не исключена ситуация, при которой у заемщика попросту заберут жилье.

За незаконную перепланировку также предусмотрена административная ответственность. В соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ на виновника может быть наложен штраф в пределах от 2 до 5 тысяч рублей.

Помимо этого, суд может обязать собственника вернуть жилье в первоначальное состояние за собственный счет. Для этого в решении устанавливается определенный срок для исправления проблем.

Если он не будет соблюден, жилье выставят на продажу. Остаток вырученных средств после покрытия всех необходимых издержек.

Возможна ли покупка в ипотеку квартиры с неузаконенной перепланировкой

Да, сейчас многие банки не отказываются от сотрудничества даже в той ситуации, если в предмете ипотеки обнаруживается неправомерно сделанная планировка.

Правда, в этом случае банк выделяет время на то, чтобы новый владелец квартиры легализовал все изменения. В противном случае ипотечный договор расторгается досрочно, и банк может потребовать возврата кредита.

Если квартира приобретается на вторичном рынке, перед заключением ипотечного договора банк всегда приглашает специалиста для осмотра квартиры. Обязательно изучаются данные техпаспорта. При выявлении несогласованной перепланировки эксперт смотрит, какова существует вероятность узаконить перепланировку.

Следует также учесть, что квартира с незаконной перепланировкой значительно теряет в свое цене. Поэтому далеко не каждый банк согласится оформить ипотеку.

В качестве заключения рекомендации собственнику ипотечной квартиры

Как видим, даже если недвижимость находится в ипотеке у банка, это не является непреодолимым препятствием для оформления перепланировки. Владельцу квартиры важно продумывать каждый свой шаг в плотном сотрудничестве с кредитором.

Наши рекомендации помогут сделать все верно:

1. Заранее продумайте все детали предстоящей перепланировки. Для наглядности можно сделать несколько эскизов.
2. Обсудите все вопросы с банком. Если его сотрудники будут давать рекомендации, прислушайтесь к ним.
3. Заранее запишитесь на прием в архитектуру для согласования документов. Это поможет избежать очередей.
4. Храните все документы, составленные вместе со строителями (договор, акты, накладные на материалы). Если работы были сделаны некачественно, на руках будут доказательства для претензии.
5. Можно предоставить в банк не только итоговые документы по перепланировке, но и фотографии соответствующих частей квартиры. Так сведения для кредитора будут более полными.

Отдельное внимание следует уделить собираемым документам, их качеству. Тогда удастся не потерять драгоценное время, требуемое для воплощения собственных планов.

Автор: Олег Владимирович Росляков, источник sud-isk.ru.