В России большинство квартир в новостройках приобретается по схеме долевого участия в строительстве. Но бывает так, что строительные компании часто нарушают свои обязательства. Дело касается не только нарушения сроков передачи недвижимости.

Зачастую передаточный акт составляется по квартире, которая не соответствует ранее заявленным в соглашении характеристикам. Тогда одним из вариантов является расторжение ДДУ.

Но чтобы владельцы недвижимости пошли на такой шаг, им необходимо иметь аргументированную правовую позицию. Существенную помощь окажет прецедент от Верховного Суда. Но обо всем по порядку.

Расторжение договора участия в долевом строительстве: суть конфликта

Семья Кузьминых (инициалы изменены) в конце апреля 2015 года заключила с компанией договор на приобретение двухкомнатной квартиры в Оренбурге. Ее стоимость оплачена в полном объеме.

В мае 2016 года была предложена приемка квартиры от застройщика. Трехэтажный дом был сдан в эксплуатацию в предусмотренный договором срок.

В этой части у Кузьминых нареканий к застройщику не было, соответственно требования о неустойке по ДДУ не заявлялись. Однако квартира имела существенные недостатки, противоречащие договору долевого участия.

В их число входили:

  • отсутствие межкомнатных перегородок и оконного блока, который должен был присутствовать на лоджии;
  • несоответствие труб систем отопления и водоснабжения действующим стандартам;
  • дефекты в стенах и поле вследствие нарушения технологии строительных работ.

Кузьмины отказались поставить подписи под актом приема-передачи до окончательного устранения выявленных недостатков. Их наличие подтвердила независимая экспертиза.

Эксперт в своем заключении обозначил многочисленные отступления от строительных нормативов.

Далее застройщику в мае и июне были направлены две претензии относительно устранения недоделок. В августе 2016 года был получен отрицательный ответ по обращениям.

В этот же период Кузьмины направили в адрес строительной компании уведомление о расторжении договора на долевое участие в одностороннем порядке. Затем последовал суд.

Ход разбирательств

Соблюдение претензионного порядка урегулирования проблемы не убедило застройщика решить конфликт миром. Устные переговоры с руководством строительной фирмы оказались малоэффективны.

Поэтому, поскольку отсутствовало устранение недостатков по ДДУ, Кузьмины были вынуждены подать исковое заявление в один из районных судов Оренбурга. Исковые требования состояли из целого списка.

В перечень вошли:

  1. Расторжение в одностороннем порядке договора на строительство жилья.
  2. Взыскание процентов за необоснованное пользование средствами, убытков, штрафных санкций, морального ущерба.
  3. Компенсация понесенных судебных издержек.

А также истцы в обращении настаивали на внесении в Единый реестр недвижимости записи о прекращении действия договора на долевое участие. В процессе рассмотрения дела суд назначил две судебные строительные экспертизы.

Первый эксперт пришел к выводу о том, что жилье непригодно для проживания. Однако специалист из второго учреждения указал на то, что недостатки несущественны и подлежат в техническом плане устранению.

Именно повторным экспертным заключением руководствовался суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных Кузьмиными требований. С этим решением согласилась и апелляционная коллегия. Мотивировка изложена в определении от 17.11.2017 г.

Кузьмины не сочли нужным мириться с таким положением вещей, и обратились с кассационной жалобой в Верховный Суд. Ее рассмотрение привело к положительному результату для дольщиков.

Что решила кассация

Доводы коллегии судей изложены в определении от 09.10.2018 г. по делу № 47-КГ18-14. В соответствии с его резолютивной частью рассмотрением спора вновь займется апелляция.

Верховный Суд указал основания расторжения ДДУ дольщиком и отметил несколько принципиальных моментов.

Граждане имеют право отказаться от договора долевого участия в одностороннем порядке в той ситуации, когда жилье выполнено с недостатками и застройщик их отказывается устранить добровольно в разумный срок.

А также кассация сделала еще один интересный вывод. Степень существенности недоделок и возможность их устранения в будущем не влияет на право дольщика расторгнуть договор на участие в строительстве.

Важно, что в определении суда указаны недостатки по квартире Кузьминых. Более того, приведены ссылки на стандарты, нормативы, которые нарушила строительная компания.

Как должны сдаваться квартиры по ДДУ: разъяснения ВС

Для потенциальных жильцов можно предоставить несколько рекомендаций. Нужно досконально изучить договор с застройщиком и детальные характеристики приобретаемой квартиры.

После получения уведомления от застройщика о готовности жилого помещения, целесообразно не спешить с подписанием акта приема-передачи.

Предварительно стоить осмотреть будущее жилье. Идеально, чтобы при этом присутствовал специалист, разбирающийся в правилах строительства. Он сразу может отметить те недостатки, которые вступают вразрез с договором.

Если дефекты носят явный характер, то перед подписанием акта стоит обратиться к застройщику с претензией, направленной на устранение допущенного брака.

Законодательство говорит о том, что недостатки должны быть устранены в разумный срок. Правда, конкретные промежутки не обозначены.

Поэтому перед направлением претензии лучше всего проконсультироваться у юриста относительно примерного срока ликвидации возникших дефектов.

У стороны существует право расторгнуть договор в связи с выявленным браком в работе строителей. Необходимо предварительно направить соответствующее уведомление застройщику.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Верховный Суд вынес определение, которое может стать толчком для новых прецедентов.

Ранее многие суды неоднозначно относились к доводам граждан, пытавшихся прекратить отношения с застройщиком ввиду плохого качества работы. Теперь же практика может поменяться в ином направлении.

При нарушении положений договора можно взыскать не только уплаченные за квартиру деньги. Дополнительно предусмотрено право пострадавшей стороны получить проценты за пользование чужими средствами, материальную и моральную компенсацию.

Отношения в рамках ДДУ регулируются и ФЗ по защите прав потребителей. Это касается и последствий несоблюдения условий соглашения в отношении передачи жилья, его состояния.

Если в процессе судебного спора проводились экспертизы, их стоимость также взыскивается с недобросовестной строительной фирмы. Квитанции по оплате услуг специалистов нужно сохранять.

Не исключено, что законодательство о долевом участии в строительстве жилья может измениться в сторону защиты интересов вкладчика. Поэтому желательно следить (в том числе и посредством интернета) за всеми новшествами.

Автор: Олег Владимирович Росляков, источник sud-isk.ru.

Рекомендуем!  Неустойка с застройщика по договору долевого участия, как осуществить взыскание пени за просрочку по ДДУ + калькулятор расчета неустойки с застройщика, претензия и образец искового заявления