Если застройщик сдал квартиру с недостатками, как поступать жильцам, Верховный Суд дал разъяснения

При наличии финансовых возможностей люди стремятся покупать квартиру в новостройках по схеме долевого участия. Но далеко не всегда строительные компании исправно выполняют свои обязательства относительно качества выполненных работ.

И тогда у жильцов возникает дилемма: принимать квартиру с дефектами, так как есть или же упорно добиваться устранения недостатков? Когда избран второй путь, ситуация нередко доходит до судебных разбирательств.

В качестве наглядного примера ниже описывается дело, недавно рассмотренное Верховным Судом РФ. И он встал на сторону владельцев недвижимости. Правда, окончательная точка в споре еще не поставлена, поскольку им вновь будет заниматься первая инстанция.

Квартира по ДДУ с дефектами: суть конфликта

Бойко А.Н. и Вишнякова Е.В. (истцы) в ноябре 2014 года заключили с АО «Маломосковия» (ответчик) договор на долевое участие в строительстве. По его условиям истцы получали трехкомнатную квартиру в многоквартирном доме.

В ходе первичного осмотра жилья, в нем выявились существенные недостатки, которые устранены лишь частично. В июле 2019 г. истцы направили претензию застройщику с перечнем недоработок. Одновременно в обращении содержались отказ от подписания передаточного акта по квартире до исправления недостатков и предложение провести независимую строительную экспертизу.

Претензия оставлена без ответа. Вместо этого в августе 2019 года владельцы недвижимости получили от АО «Маломосковия» акт приема-передачи квартиры, составленный в одностороннем порядке.

Далее истцы обратились в суд. В списке требований значились признание не исполненными обязательств по договору долевого строительства, составление акта несоответствия, устранение препятствий в проведение экспертизы, передача квартиры надлежащего качества.

Судебные разбирательства

Пресненский районный суд Москвы своим решением от 10.12.2019 г. по делу №2-7333/2019 в иске отказано. Этот судебный акт оставлен без изменений определениями Московского городского суда от 14.07.2020 г. и Второго кассационного суда общей юрисдикции от 26.01.2021 г.

Свое мнение суды мотивировали следующим образом. У участника долевого строительства существует обязанность принять квартиру по акту приема-передачи. При наличии возражений составляется протокол разногласий.

В свою очередь наличие выявленных недостатков не препятствует приемке жилья с последующей регистрацией прав на нее. После, застройщику адресуются претензии в части качества работ.

Отказывая в требовании в части устранения препятствий в проведении экспертизы, суды отметили, что истцы не представили каких-либо доказательств в обоснование своих требований. Вся проектная документация, необходимая для исследований, хранится в сво6одном доступе в управляющей компании.

Далее истцы обратились с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. Определением от 12.10.2021 г. по делу № 5-КГ21-106-К2 она удовлетворена с направлением спора на пересмотр в Пресненский районный суд столицы.

Позиция кассационной инстанции

В своем определении коллегия судей сослалась на целый ряд положений закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» – далее Закон о ДДУ. В частности отмечено, что в случае выявления недостатков владелец квартиры вправе не принимать ее до их устранения. При этом степень существенности недоделок, а также влияние их на возможность проживания значения не имеет.

Еще один важный момент. Исходя из текста определения Конституционного суда РФ от 25 октября 2018 года № 2625-О следует, что Законом о ДДУ не предусмотрено составление акта приема-передачи в одностороннем порядке при наличии претензий по качеству.

В соответствии с ч. 4 ст. 8 Закона о ДДУ застройщик обязан письменно уведомить собственника о готовности передать объект. Между тем извещение направлено только Бойко А.Н., Вишнякова Е.В. корреспонденции не получала.

Обратил Верховный суд внимание также на то, что истцы перед обращением с иском дважды просили ответчика на основании ст.7 Закона о ДДУ безвозмездно устранить допущенные недостатки. Однако эти просьбы оставлены без внимания.

В то же время суд первой инстанции не установил факт необоснованного отказа со стороны истцов от принятия квартиры надлежащего качества. Вместе с тем обосновано, что действия истцов обусловлены имеющимися недоделками, которые застройщик устранять отказался.

Выводы

Верховный суд подтвердил, что если передаваемая по договору долевого участия квартира имеет недостатки, владелец недвижимости вправе отказаться от ее принятия до устранения проблем. В таком случае составление одностороннего акта приема-передачи законодательством не предусмотрено.

Когда строительные работы выполнены некачественно, дольщик имеет в распоряжении несколько способов защиты прав. Помимо безвозмездного устранения недостатков, возможными вариантами выступают уменьшение цены, а также выполнение работ за свой счет с последующей компенсацией затрат.

Для защиты интересов собственнику квартиры важно заручиться доказательной базой. В нее могут войти претензии, акты обследования, иные имеющие значение для дела документы.

Автор: Олег Владимирович Росляков. Источник: sud-isk.ru.