Мошенничество на рынке недвижимости отличается разными формами. Аферисты легко идут на подделку документов ради того, чтобы оформить наследство. И даже нотариусы зачастую не в силах заметить подвох.

Затем происходит самое интересное. Доставшаяся, сомнительным путем недвижимость, продается, и у ее, ничего не подозревавшего покупателя, возникают серьезные проблемы. Справедливости ради стоит отметить, что в ряде случаев через суд удается сохранить права на имущество.

Примером сказанному является дело, рассмотренное в январе 2022 году Верховным Судом РФ. Инициатором иска стал Департамент городского имущества Москвы (далее – Департамент). Он поставил перед собой цель истребовать квартиру у гражданки и обратить ее в собственность города.

Фальшивое наследство, уголовное дело и добросовестный покупатель

4 января 2015 года умирает Сидорова Л. Г., оставив после себя однокомнатную квартиру. 30 июня 2015 г. к нотариусу с заявлением о принятии наследства через своего представителя обращается Рычкова Г.В. В качестве доказательств наличия родственных связей с покойной она представила дубликаты свидетельств о рождении Сидоровой Г.В. и о браке, заключенном с Рычковым А.П.

17 августа 2015 года Рычкова Г.В. получает свидетельство о праве на наследство и через несколько дней регистрирует недвижимость на свое имя. В ноябре того же года  квартиру покупает Егорова Т.П.

В феврале 2020 года Главным следственным управлением СК РФ по Москве установлен факт завладения жилым помещением, принадлежащей умершей Сидоровой Л.Г., обманным путем организованной группой. В ее состав входила и Рычкова Г.В. Одновременно Департамент был признан потерпевшей стороной.

Далее чиновники подали иск к Рычковой Г.В. и Егоровой Т.П. В нем ставился вопрос о признании недействительными свидетельства о наследстве и договора купли-продажи. Отдельными пунктами выступали подтверждение прав города на жилье и выселение из квартиры Егоровой Т.П. без предоставления альтернативы.

Рекомендуем!  Возврат качественного товара продавцу, купленного дистанционно: Верховный суд напомнил правила

Судебные тяжбы

Решением Пресненского районного суда от 19.10.2020 г. по делу № 02-4739/2020 требования Департамента удовлетворены в полном объеме. Московский городской суд и Второй кассационный суд общей юрисдикции согласились с первой инстанцией (определения от 21 января и 27 апреля 2021 года).

Отмечено, что недвижимость выбыла из ведения истца помимо его воли. Документально рождение Рычковой Г.В. от Сидоровой Л.П. не подтвержден органами ЗАГСа. В связи с этим по факту обмана существует уголовное дело.

А также суды не признали Егорову Т.П. добросовестным покупателем. Ведь она не проявила должную осмотрительность и не проверила проблемную квартиру всеми доступными средствами.

Следующим шагом стала подача со стороны Егоровой Т.П. жалобы в Верховный Суд РФ. Определением от 25.02.2022 года по делу №5-КГ21-166-К2 коллегия судей посчитала нужным ее удовлетворить с передачей спора на повторное разбирательство в районный суд.

С чем не согласилась кассация

В первую очередь со стороны Департамента имело место бездействие по оформлению спорной квартиры. Поэтому оно может выступать основанием для утраты субъектом публично-правового образования прав на спорное имущество.

Суды предыдущих инстанций не дали оценки тому обстоятельству, что вопреки муниципальным нормативным актам истец проявил интерес к квартире только спустя 5 лет с момента открытия наследства. И поводом для этого стало придание статуса потерпевшего по уголовному делу. Поэтому налицо могут быть признаки недобросовестных действий со стороны чиновников.

Кроме того, в силу п. 4 ст. 302 ГК РФ государство и муниципальные образования не вправе требовать возврата жилого помещения от добросовестного покупателя при условии, что истекло 3 года с момента регистрации прав. Это обстоятельство учтено не было.

Отказывая Егоровой Т.П. в признании добросовестным приобретателем, суды сослались на то, что гражданка не проверила квартиру и документы продавца. Между тем, такие действия входят в компетенцию нотариуса, ведущего наследственное дело.

Факт законности сделки подтверждается выданным на имя Рычковой Г.В. свидетельством о наследстве, а также регистрацией квартиры в ЕГРН. В то же время неправомерно были отвергнуты доводы Егоровой Т.П. о том, что объявление о продаже квартиры было размещено в интернете по справедливой цене. Более того, жилье прошло проверку во время определения оценщиками его рыночной стоимости.

Основные выводы

Правила истребования имущества у добросовестного покупателя в рамках возмездных сделок содержатся в ст. 302 ГК РФ. Обращает на себя внимание здесь то, что недвижимость не выбыла из владения Департамента вопреки его воле. Ведь представителей местной власти спорная квартира вообще не интересовала.

К слову, в спорах с муниципальными образованиями в части выморочного имущества суды пристальное внимание обращают на то, почему собственность долгое время не ставится на баланс администрации. И зачастую озвучивается мнение о злоупотреблении правом.

Автор: Олег Владимирович Росляков, источник sud-isk.ru.