Раздел квартиры с материнским капиталом в ипотеке – как делится недвижимость

Расторжение брака – это достаточно сложная юридическая процедура, ведь нередко между двумя супругами при разводе делится не только недвижимость.

Процесс деления собственности усложняется, когда происходит раздел недвижимости между супругами при ипотеке с материнским капиталом. В таком случае приходится определять, за кем останутся кредитные обязательства.

В настоящее время правовой конфликт между супругами может быть решен двумя способами: составлением обоюдного соглашения или же исковым заявлением в суд. Внесение изменений в договор ипотечного кредитования на любом этапе не одобряется кредитуемым банком.

Ипотека и материнский капитал при расторжении брака

Как происходит развод при ипотеке с материнским капиталом? Порядок бракоразводного процесса регулируется положениями СК РФ.

Согласно ст. 16 СК РФ исковое заявление о расторжении брака вправе подать один из супругов,  как по обоюдному согласию, так и без него.

Раздел имущества с материнским капиталом может начаться в суде общей юрисдикции еще до официального оформления развода (ст. 20 СК РФ).

Общим нажитым имуществом признается вся собственность, приобретенная во время брака, за исключением объектов недвижимости, поступившего адресно к одному из супругов.

К таким видам имущества относятся:

1. Наследство.
2. Дарственная.
3. Права на объекты интеллектуальной собственности.
4. Обязанности агентских договоров.

Под исключение попадает также и маткапитал. Если средства не были реализованы, а сертификат был оформлен на жену, то после развода права на него останутся только у нее.

При использовании маткапитала для улучшения жилищных условий супруг может претендовать только на часть жилплощади, которая была определена в соглашении.

Условия деления недвижимости при разводе и нюансы использования маткапитала могут быть заранее прописаны в брачном договоре.

Целевое назначение маткапитала

Улучшение жилищных условий – это один из возможных способов использования государственной поддержки многодетных семей. Так, выделенными денежными средствами можно закрыть первоначальный взнос или оплатить основную часть кредита и проценты по нему. При этом неважно, на кого из супругов оформлена ипотека.

В соответствии с семейной политикой РФ при покупке квартиры под материнский сертификат несовершеннолетним гражданам в обязательном порядке выделяются доли в купленной жилплощади. Пока не будут прекращены все кредитные обязательства, устанавливать точные размеры этих долей нереально, банки как правило не дают на это согласие.

При запросе в ПФ на использование маткапитала оформляется обязательство на распределение долей. Его нужно исполнить, когда ипотека будет полностью закрыта.

Тогда в течение 6 месяцев родители должны официально переоформить квартиру или дом в собственность на нескольких человек. Если данное обязательство не будет выполнено, то такие действия подпадают под ст. 159 УК РФ.

Можно ли оплатить материнским капиталом первоначальный взнос

Двумя важнейшими факторами для одобрения заявки на ипотечный кредит являются платежеспособность клиента и наличие первоначального взноса, его размер.

Последний фактор оказывается наиболее проблематичным для большинства молодых семей. Покрыть первоначальный взнос можно за счет маткапитала.

Для этого нужно предоставить пакет документов:

1. Паспорт.
2. Справка 2 НДФЛ.
3. Трудовая книжка.

После одобрения конкретной максимально возможной суммы кредита подается запрос в Пенсионный Фонд РФ (орган, ответственный за распределение средств маткапитала). Деньги на оплату первоначального взноса поступят в течение 3 месяцев.

Погашение части кредита на недвижимость

Маткапитал можно использовать для оплаты основного долга и процентов по кредиту. Не имеет значения, когда был взят кредит: до рождения второго ребенка или уже после. Главным условием здесь выступает то, что основным заемщиком является лицо, указанное в сертификате на маткапитал, либо его (ее) супруг(а).

Штрафы и пени не оплачиваются за счет государственных средств.

Для частичного погашения ипотеки за счет средств маткапитала нужно направить в Пенсионный Фонд:

• кредитный договор;
• справку о текущем оставшемся долге.

При одобрении досрочного погашения кредита дополнительно оформляется нотариальное обязательство, и в таком случае Пенсионный Фонд самостоятельно направит деньги в банк.

Если был взять займ на жилье в микрофинансовой организации

Средства семейного капитала можно использовать и для уплаты займа, если он будет нацелен сугубо на улучшение жилищных условий. Так, займ будет рассматриваться просто как частный вид долговых обязательств наравне с ипотечным кредитом.

По сравнению с ипотечным кредитованием он будет обладать меньшим сроком погашения (до 5-7 месяцев) и сниженной процентной ставкой (2-3%).

Процедура обращения в Пенсионный Фонд с заявлением на использование материнского капитала будет проходить в таком же порядке, как и для частичного погашения.

Под займом не рассматриваются микрокредиты и долг по расписке у физических лиц.

Как определить доли в квартире

Жилье, купленное с привлечением средств маткапитала, автоматически становится общей собственностью супругов и их детей. Каждому из членов семьи в обязательном порядке должна быть выделена собственная доля.

Ее размер, законодательно, не регламентируется. По этой причине собственники обязаны распределить доли в квартире, но не меньше долям, пропорциональным сумме в размере 475 тыс. руб. по состоянию на 2019 год.

В соглашении должны быть прописаны сведения:

1. Точный адрес дома или квартиры.
2. Кадастровый номер.
3. Площадь.
4. Реквизиты кредитного договора.
5. Реквизиты договора купли-продажи.
6. Реквизиты обязательства, оформленного у нотариуса.
7. Доли, их точный размер.
8. Личные данные каждого из членов семьи.

Полную долю выделять необязательно, т. к. впоследствии из-за возраста несовершеннолетних будет сложно провести какие-либо юридические процедуры, касающиеся приобретенной жилплощади. Достаточно сохранить доли, пропорциональные сумме маткапитала.

Особенности раздела имущества – квартира в ипотеке, использован материнский капитал

Как делится квартира купленная на материнский капитал? До полной выплаты кредита доли собственников жилплощади, чаще всего остаются нераспределенными, поэтому раздел имущества в ипотеке становится особенно актуальной проблемой при разводе.

Если расторжение брака происходит до прекращения кредитных обязательств, то выделение долей производиться в судебном порядке.

Сколько нужно выделить детям

Если доли несовершеннолетних в жилье, купленном при помощи средств маткапитала, распределены еще до начала бракоразводного процесса, то впоследствии они не подлежат изменению.

После выплаты кредита согласно нотариальному обязательству выделяются доли детям в квартире или иной жилплощади. На каждого несовершеннолетнего регистрируется часть недвижимости, пропорционально его доле в маткапитале.

По обоюдному согласию супруги могут увеличить доли детей, распределив все поровну между собой или же вовсе оформить все за счет средств маткапитала на них. При разводе родители не смогут делить имущество оформленное на детей.

Что остается родителям

Когда доли не распределены заранее и определяются в судебном порядке, то каждый из родителей получит часть в квартире, при условии соблюдения интересов детей.

Приведем простой пример:

На двух несовершеннолетних оформлено по одной четвертой доли. Остается половина квартиры, которая должна быть соответственно поделена поровну между каждым родителем. В итоге все будут иметь по одной четвертой.

Это самый популярный вариант распределения долей. Он может меняется в зависимости от желания родителей, но не ущемляя интересы ребенка.

Если на момент покупки квартиры официальный брак между супругами еще не был оформлен, хотя мужчина, является биологическим отцом ребенка, то он не сможет претендовать на свою долю.

В случае, когда доли были определены еще до развода и члены семьи вступили в права собственности, изменение режима владения в судебном порядке невозможно.

Последствия отказа одного из супругов от оформления доли на свое имя

Законодательно по проведению этой процедуры нет четких инструкций, т. к. после покупки недвижимости все члены семьи автоматически становятся ее собственниками.

Родитель имеет право отказаться от доли жилплощади в процессе оформления и распределения имущества. Ему надо только написать добровольное заявление об отказе на права собственности у нотариуса.

Тогда официальными владельцами будут дети и один из супругов. Восстановиться в правах собственности впоследствии уже будет невозможно даже в судебном порядке при условии, что иных совместных денег, кроме маткапитала вложено не было.

Так, супруг может претендовать на половину в имуществе, стоимость которого превышает размер материнского капитала. Подробнее читайте ниже.

Долг по ипотеке закрыт, а недвижимость оформлена на супругу и детей, есть ли возможность получить долю

При оформлении нотариального отказа от прав собственности, возвратить имущество в первоначальное положение невозможно.

Если часть жилплощади официально оформлена на супругу, а покупка происходила при помощи совместных денежных средств, то получить свою долю можно. Априори, деньги которыми гасился кредит, является совместно нажитым имуществом.

Пример:

Квартира в ипотеке куплена за 2 млн. рублей, частично произведена оплата маткапиталом в размере 453 тыс., остальную сумму – 1547 тыс. супруги оплатили за счет личных сбережений и ипотечного кредита. Соответственно 547 тыс. общие средства, 1 миллион – кредитные деньги.

Здесь два варианта, супруг признает право собственности на половину доли принадлежащую жене, либо требует по суду вернуть часть уплаченной суммы.

Когда найдены точки соприкосновения и достигнут консенсус

Супруги могут разделить имущество и во внесудебном порядке путем составления обоюдного соглашения, заверенного у нотариуса. При таком варианте должна состояться перерегистрация прав. Соглашение не может быть оспорено в будущем.

Вместе с тем деление квартиры, купленной при помощи средств маткапитала, не получится без изменения кредитного договора. Отчуждение квартиры или ее части невозможно без разрешения банка.

Как показывает практика, банки никогда не пересматривают условия договора. По этой причине возникают только два варианта разрешения ситуации: досрочное закрытие займа и распределение долей, либо раздел квартиры в судебном порядке до погашения ипотеки.

Когда поможет только суд

Если один из супругов отказывается выполнять договоренности, то заставить сделать это поможет суд. А также в судебном порядке могут выясняться интересы двух сторон, если они ущемляют права друг друга. Эти два случая может предварять досудебное урегулирование.

Разрешить эти ситуации можно только в судебном порядке:

1. Невозможность супругов прийти к единому соглашению.
2. Необходимость внести изменения в договор ипотечного кредитования.
3. Невыполнение обязательств о выделении долей.

Такие правовые споры должны рассматриваться в судах общей юрисдикции по месту жительства.

Несколько слов о сроках исковой давности

Согласно п. 7 ст. 38 СК РФ срок исковой давности по имущественным делам супругов составляет 3 года.

На практике срок для предъявления требований к бывшему мужу или жене составляет гораздо большее количество времени, т. к. 3 года отсчитываются со дня, когда супруг узнал о нарушении своих прав.

Иск можно подать после закрытия ипотечного кредита и официального распределения долей.

Сколько нужно оплатить госпошлины

Иск о разделе жилплощади, купленной с привлечением средств маткапитала, имеет имущественный характер. По этой причине размер государственный пошлины будет исчисляться из общей суммы иска.

Стоимость жилья будет рассчитываться:

• из оценки имущества независимым экспертом по рыночной стоимости;
• справки о кадастровой стоимости.

Для снижения суммы госпошлины выгоднее брать кадастровую стоимость жилплощади, т. к. она намного ниже, чем рыночная. В зависимости от цены иска общий размер пошлины может составить от 400 до 60 000 рублей.

Форма и содержание иска

Подать исковое заявление о разделе имущества без соответствующей доказательной базы невозможно.

В иске должны быть детально прописаны эти пункты:

1. Перечень совместно нажитого имущества.
2. Дата возникновения права собственности на тот или иной объект недвижимости.
3. Основания его возникновения.
4. Источник денежных средств, использованных на приобретение имущества.
5. Цена иска.

После рассмотрения иска судья выносит решение, самостоятельно определяя доли каждого из супругов.

Судебное решение вступает в силу по истечении 30 дней, если не поступит апелляционная жалоба одной из сторон. Решение после рассмотрения апелляции приводится в силу немедленно.

Если супруг отказывается принимать судебное решение, то оно может быть реализовано в принудительном порядке.

Пять важных советов при разделе ипотечной квартиры с мат капиталом

Использовать материнский капитал – это не только право, но также и обязанность родителей. Им необходимо выделять детям по меньшей мере долю, пропорциональную распределению средств из маткапитала.

Раздел имущества при разводе  сложная процедура, но нужно помнить – во многих случаях есть возможности внесудебного урегулирования ситуации.

Эти советы уберегут от неправильных шагов и действий в случае раздела ипотечной квартиры с привлечением средств материнского капитала.

Пять рекомендаций:

1. Избегать конфликтов с банком, на практике он никогда не меняет условия договора.
2. Обязательно составить нотариальное обязательство и вовремя привести его в действие после закрытия ипотеки.
3. Подумать, лучше ли оставить долю себе или же выделить большую площадь детям.
4. Попытаться составить обоюдное соглашение еще до расторжения брака.
5. Собрать все доказательства, подтверждающие уплату долга одним или обоими супругами.

Оптимальный вариант – это продолжать совершать выплаты по ипотеке и после снятия обременения поделить недвижимость на доли. Тогда для последующего распределения жилплощади нужно будет сохранить все чеки и документальные доказательства выплаты кредита одним или обоими супругами.

Автор: Олег Владимирович Росляков, источник: sud-isk.ru.