Как узаконить дом или дачу, построенных с нарушениями: 3 примера судебной практики

Очень часто люди, сооружая свой загородный дом или дачу, не особо задумываются о соблюдении градостроительных норм и правил. Как следствие, затем не получается оформить недвижимость в собственность.

Конечно, можно ничего не предпринимать и оставить все как есть. Но если имущество планируется продать или подарить, возникает практически неразрешимая проблема. Приходится обращаться за помощью к юристам, которые займутся поиском выхода из положения.

Нередко легализовать самовольную постройку удается через суд. Однако для этого приходится искать убедительные аргументы, что под силу далеко не каждому.

Что мешает узаконить дом в 2024: самое распространенное нарушение

Очень часто граждане игнорируют правило, согласно которому расстояние от дома до окружающего его забора должно быть не менее чем 3 метра.

Несоблюдение этой дистанции нуждается в согласовании у собственников смежных участков.

Но как быть, когда строение уже построено. Эксперты рекомендуют воспользоваться следующими вариантами.

Дачная амнистия

Она станет выходом из положения тогда, когда дом был построен раньше, чем были утверждены правила застройки и землепользования для соответствующей территории. Упрощенно схема оформления выглядит так.

Вначале готовится технический план дома. Для этого придется приглашать кадастрового инженера. А также понадобится и документ, подтверждающий пользование земельным участком на законных основаниях.

Весь этот нехитрый пакет материалов подается в местное отделение Росреестра или через ближайший МФЦ. За регистрацию прав придется заплатить и госпошлину, размер которой составляет 350 рублей.

Пока действие дачной амнистии действует до 1 января 2026 года. Так что теоретически можно успеть все сделать. Но, стоит повториться, выходом из положения амнистия будет не во всех случаях.

Перевод строения из жилого в нежилое

Это тоже выход из положения, хотя и сомнительный. Дело в том, что по нежилым помещениям нормативы в части расстояния от дома до забора не действуют. Поэтому, на первый взгляд кажется, что проблема решена.

Однако тут же появляются дополнительные сложности. Так под сомнение может быть поставлена законность проживания в доме или на даче.

А, в случае намерения продать недвижимость очень трудно будет найти покупателя. Ведь мало кто захочет приобрести нежилой объект и затем пытаться его переоформить так как надо. Поэтому нужно все хорошенько обдумать.

Судебные разбирательства

Есть и такой вариант – узаконить дом в суде, который подходит лишь в крайнем случае. И без участия опытных юристов здесь не обойтись. Ведь в процессе подготовки к процессу придется неизбежно изучать судебные прецеденты по аналогичным делам.

Кроме того, нужно запастись заключениями специалистов. Они должны подтвердить, что строение возведено с соблюдением всех строительных стандартов.

И есть, говоря простым языком, зацепки. Вот примеры некоторых судебных решений о признании права на самовольную постройку.

Смежные участки одного владельца

В Ярославский районный суд одноименной области обратился гражданин с иском к администрации сельского поселения о признании права собственности на жилой дом, построенный в 2019 году. В обоснование своих требований хозяин домовладения сослался на отсутствие юридической грамотности и положения законодательства о дачной амнистии.

В заявлении также указывалось, что расстояние от дома до смежного участка действительно меньше 3 метров. Однако соседней территорией также владеет истец на основании заключенного договора аренды. Тем самым отсутствует ущемление прав третьих лиц. Кроме того, построенная недвижимость вписывается в природный ландшафт

При рассмотрении дела суд взял во внимание результаты строительно-технического обследования, а также выводы пожарно-технической экспертизы. Они показали, что дом возведен с соблюдением всех действующих нормативов. Кроме того подтверждено, что строение не ущемляет права третьих лиц. В итоге решением от 30.10.2020 г. по делу № 2-698/2020 иск удовлетворен.

Снос самовольных построек

Еще одно дело также было рассмотрено Ярославским районным судом. По нему истцом выступала уже муниципальная администрация, которая настаивала на сносе объекта самовольного строительства. Камнем преткновения стал недостроенный гараж, примыкающий к жилому дому в качестве пристройки.

Суд согласился с тем, что дистанция от гаража до соседнего участка менее 1 метра и она нарушает установленными местными градостроительными нормами трехметровый барьер. Однако несмотря на это иск оставлен без удовлетворения.

С мотивировкой можно ознакомиться в решении от 09.10.2020 г. по делу № 2-136/2020. Ключевой момент – администрация не представила каких-либо доказательств нарушения интересов третьих лиц.

Отсутствие ущемления прав соседей

Спор в отношении индивидуального жилого дома рассматривал Мытищинский городской суд Московской области. Истица обратилась в суд к администрации городского округа с иском о признании права собственности на самовольное строение.

В обращении указывалось, что земельный участок предоставлен гражданке в установленном законодательством порядке для возведения жилого дома. Согласно заключениям он был построен с соблюдением всех норм и правил.

Расстояние до смежного участка было действительно менее трех метров. Однако суд не усмотрел в этом нарушения прав третьих лиц. В результате решением от 17.09.2020 г. по делу № 2-3068/2020 иск был удовлетворен.

Выводы

По существующим сегодня стандартам расстояние от забора до загородного домовладения должно быть не менее 3 метров. Поэтому выбирая земельный участок под индивидуальное жилищное строительство обязательно учитывается этот момент.

Если же приобретается готовый дом, то уже на стадии просмотра недвижимости следует изучить возможность переноса забора. Соответственно, тогда будут расширены и границы земельного участка.

Имеет смысл ознакомиться с местными правилами застройки с акцентом на дате введения их в действия. Вполне возможно, что удастся воспользоваться дачной амнистией.

Ну и судебный путь решения проблемы также может помочь. Главное обосновать, что дом был возведен с соблюдением всех действующих строительных и противопожарных норм.

Автор: Олег Владимирович Росляков, источник: sud-isk.ru.