Можно ли продать квартиру, купленную в браке, после развода без согласия супруга
В этой статье:
- 1 Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры после развода
- 2 В какой форме должно быть согласие
- 3 Последствия продажи квартиры без одобрения бывшего супруга
- 4 Как поступить с долей в квартире
- 5 Продажа совместно нажитого имущества после развода в вопросах и ответах
- 5.1 Чем грозит покупка квартиры, если продавец не предоставил согласие бывшего супруга
- 5.2 Что делать, если бывшая жена продала квартиру в общей собственности
- 5.3 Развелась с мужем 4 года назад, при продаже дома нужно его согласие
- 5.4 Как продать квартиру, если бывший супруг осужден и в разводе
- 5.5 Может ли бывшая жена продать свою долю в квартире без согласия бывшего мужа
- 5.6 Если использован материнский капитал, нужно ли согласие бывшего мужа
- 6 Заключительные рекомендации
Какие бы ни были причины расторжения брака, существует заблуждение, что продажа квартиры после развода через несколько лет не требует разрешения от некогда бывшего супруга. Но законодательство говорит о другом. Более того, опрометчиво совершенная сделка влечет за собой длительные судебные тяжбы.
Итогом становятся признание договора купли-продажи недействительным или солидная денежная компенсация. Все зависит от того, как настроены стороны конфликта в плане преодоления разногласий.
Предлагаемый материал ставит перед собой целью подкрепить позицию одного из супругов в споре, знаниями действующих правовых норм, и представлением о часто возникающих жизненных ситуациях. Наверняка хорошей помощью станут и заключительные рекомендации.
Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры после развода
Мужчина и женщина, состоявшие в официальном браке, вправе развестись, оставив, в силу разных причин, решение вопросов с нажитыми активами на потом. Недвижимость, как и другое имущество, продолжает оставаться общим, пока бывшие муж и жена его не поделят.
Как следствие, отчуждение совместно нажитого имущества после развода происходит в соответствии со статьей 35 Семейного кодекса (СК РФ). Она, в частности, подразумевает получение нотариального разрешения от бывшего супруга на сделку.
Исключение предусмотрено для ситуаций, при которых квартира была приобретена в браке за средства, накопленные до создания семьи или же полученные в качестве подарка, тогда согласие супруга на продажу не нужно.
Собственность рассматривается как личная и распоряжение ею не нуждается в согласовании. Аналогично дело обстоит с доставшимся по наследству жильем.
Статус общей собственности сохраняется после развода неограниченное время. К примеру, если семья имущество не делила, но через 20 лет бывшие муж или жена решили продать недвижимость, получения согласия все равно не избежать.
Поэтому по многим соображением с разделом совместно нажитого имущества лучше не затягивать. Иначе в будущем появятся дополнительные проблемы.
Спасти положение способны брачный контракт или соглашение о разделе. Для них СК РФ предусмотрена обязательная нотариальная форма.
В какой форме должно быть согласие
Когда речь идет о недвижимости, переход прав на нее подлежит государственной регистрации. А раз так, то применению подлежит п. 3 ст. 35 СК РФ. В нем указано, что одобрение от другого супруга подлежит удостоверению у нотариуса.
Такое волеизъявление помимо прочих реквизитов должно содержать подробное описание отчуждаемых квартиры, дома с указанием адреса, площади, кадастрового номера.
В судебной практике есть случаи, когда указывался только последний реквизит, что вводило в заблуждение второго супруга и он ставил под сомнение подписанный договор.
Как правило, нотариусы имеют в своем распоряжении типовые формы документов. В них останется вписать только нужные данные.
Некоторые действия в силу ст. 37 Основ законодательства РФ о нотариате уполномочены совершать служащие органов муниципального самоуправления. Но одобрение от бывшего супруга в приведенный список не входит.
Тем не менее, на практике допускается получить разрешение бывшего супруга на продажу недвижимости иным законным способом.
В ситуации, если бывший муж или жена находится на длительном лечении, в местах лишения свободы, заверка документов возлагается на руководителя администрации соответствующего учреждения.
Последствия продажи квартиры без одобрения бывшего супруга
Вся та же статья 35 СК РФ указывает на признание сделки недействительной через суд. Но есть одно важное условие – покупатель недвижимости изначально должен был предполагать или знать о том, что согласия не было. Этот факт обязан доказать именно автор иска.
Для его подачи предусмотрена исковая давность продолжительностью в 1 год. Она исчисляется с того момента, когда другому супругу стало известно о заключенном договоре.
При удовлетворении требований квартира возвращается к продавцу, а деньги с ответчика взыскиваются в пользу покупателя, и не факт, что он получить их сразу. На основе судебного решения аннулируется и запись в ЕГРН о переходе права собственности. Далее в суд предъявляется иск на раздел имущества супругов.
Когда имела место продажа совместно нажитого имущества без согласия супруга после развода, существует и второй вариант, прописанный в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 15 от 05.11.1998 г.
В соответствии с ним истец вправе потребовать половину суммы, вырученной от отчуждения жилья с бывшего супруга. Здесь уже исковая давность при разделе составит стандартные 3 года. Госпошлина будет исчисляться в процентах от выдвинутых требований.
При взыскании компенсации суды учитывают действительную стоимость имущества – рыночную, а не указанную в договоре. Для этого нужно провести оценку. Ведь цена нередко занижается из корыстных побуждений.
Как поступить с долей в квартире
Зачастую жилое помещение оформлено на прежних супругов в определенных долях. Это происходит в результате приватизации, в которой участвовало 2 и более человек. Возникает общедолевая собственность и по другим основаниям.
Гражданский кодекс РФ накладывает некоторые ограничения на распоряжение владельцем принадлежащей ему частью. Согласно ст. 250 другие сособственники имеют преимущественное право на приобретение доли на случай ее продажи.
Существует и соответствующий механизм. На первом этапе при продаже доли в приватизированной квартире продавец извещает о своем намерении иных совладельцев.
Когда разговор идет о недвижимости, им отведен месяц для оформления сделки или предоставления отказа, заверенного нотариально. По истечении указанного времени хозяин доли обладает полным правом распорядиться ею по своему усмотрению.
В соответствии с действующими правилами, договор, по которому продается доля, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Возможна и ситуация, при которой продавец проигнорировал преимущественное право других лиц на приобретение его доли в квартире. Тогда у них существует возможность получить статус покупателя через суд. На обращение с иском о переводе прав покупателя отводится 3 месяца ( п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Продажа совместно нажитого имущества после развода в вопросах и ответах
К юристам в сфере семейного права вопросы о распоряжении общей собственностью поступают регулярно. Далеко не все супруги досконально знакомы с тонкостями нынешнего законодательства.
В результате совершенные поспешные действия с нажитым имуществом оборачиваются далеко идущими последствиями. Судебные разбирательства отнимают не один месяц с затратами на адвокатов, экспертов. Личностные конфликты также никто не отменял.
Из сказанного следует, что перед принятием решения имеется необходимость проконсультироваться со специалистами. Некоторые разъяснения от них приведены ниже.
Чем грозит покупка квартиры, если продавец не предоставил согласие бывшего супруга
Что делать, если бывшая жена продала квартиру в общей собственности
Развелась с мужем 4 года назад, при продаже дома нужно его согласие
Как продать квартиру, если бывший супруг осужден и в разводе
Может ли бывшая жена продать свою долю в квартире без согласия бывшего мужа
Если использован материнский капитал, нужно ли согласие бывшего мужа
Заключительные рекомендации
Продажа имущества после развода таит в себе набор рисков. С целью их предотвращения сделка нуждается в тщательной проработке. Проще всего заключить с бывшем мужем (женой) договор о разделе имущества, перерегистрировать права на свою часть и затем уже свободно вступать во взаимоотношения с покупателем.
Однако на деле не всегда реализуется описанный алгоритм. Тогда придется действовать иным путем. И здесь помогут следующие рекомендации.
Список советов:
- Если обстоятельства сложились так, что продажа необходима срочно, с разделом имущества затягивать не стоит.
- При оформлении согласия от бывшего члена семьи, в нем подробно описывается отчуждаемое имущество.
- В самом договоре купли-продажи квартиры, ссылка на одобрение делается отдельным пунктом.
- В некоторых случаях на стороне продавца вправе выступить оба супруга – каждый по своей доли.
- Не принесет вреда и предварительная консультация от юриста.
Вывод из всего сказанного один – перед продажей квартиры после развода, лучше поделить ее по договоренности или через суд. Второй путь, естественно, займет больше времени.
Автор: Олег Владимирович Росляков. Источник: sud-isk.ru.
Обязательно поделитесь с друзьями!